本站原创举世瞩目的十八届三中全会已经闭幕.根据惯例,这届全会的政策及其会议精神将主导今后5到10年中国政府的经济政策,也必将对房地产市场产生重要影响.
值得关注的是,全会并未提到“房地产市场”.
政策及法律的“书面表达”固然重要,但其执行才是真相.对《关于全面深化改革若干重大问题的决定》等文件进行超越文本层面的分析,是未来房企投资风险评估的重要依据.
被“忽略”的房地产市场
有经济学者指出,“关于房地产调控问题在公报中只字未提,其实并不奇怪,因为这不是人大会议的政府工作报告,也不是经济工作会议的工作报告”.这一说法有部分道理,如果说一中全会和二中全会分别讨论党和国家的人事安排,体现了党对国家的组织领导,那么三中全会则的确更多体现出了政治领导.例如这次会议的“全面深化改革”就是政治领导.
不过,这种观点有意无意地忽视了“房地产政策”的全局性和敏感性.由于土地财政收入已经成为地方政府的主要收入来源,一些地方已形成的高房价局面不仅饱受民间批评,还侵蚀党政机关的廉洁执政、实体经济的发展基础,威胁到国家的金融安全,所以房地产市场本身就是社会与政治问题.
因而对这个敏感问题的解决办法是回到房地产本身的逻辑来化解,从而让这个已经成为政治问题的经济问题回到经济层面,也是试图让房地产市场在自然而然的“改革”过程中实现“软着陆”.
反之,若下药太猛、步伐太快,会严重伤害一些房企的投资信心,并严重损毁地方政府财政收入变迁的稳定性,甚至会影响农产品等生活必需品市场的稳定性,从而造成政府不愿意看到、难以面对的社会与经济的动荡问题.由此,全会对房地产问题的处理必须低调化,其复杂性,决定了三中全会必然对房地产市场进行一场循序渐进性的“釜底抽薪”.
土地财政面临终结
三中全会公报涉及经济改革的亮点在于,认为今后市场将在资源配置中起“决定性作用”.与过去10年“国进民退”的局面相比,这次“理论创新”应该不会停留在“改革话语”层面.
这些改革与房地产最息息相关的一大重点就是土地制度.我们知道,长期以来农村土地实行名义上的集体所有制,但由于农民集体博弈能力过小,一些地方已经演化为“地方政府土地所有制”.针对这个局面,三中全会宣布“建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定的机制,建立城乡统一的建设用地市场”,这一决定有望增加土地供应,将对抑制房价过快增长起到重要作用.
11月1日,国务院地方政府职能转变和机构改革工作电视会议的精神是地方政府“原则上不再直接投资办企业”.如果这个精神被落实,地方性国有房企操纵土地市场、攫取垄断利润的局面就会终止,土地财政格局就很有可能得到“釜底抽薪”.
土地财政的终结会带来系列结果：广大的购房者和实体经济的投资者将会受益；短时间内地方政府有可能因此减少收入.那如何让地方政府有钱可花?三中全会的答案是“完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率,建立现代财政制度,发挥和地方两个积极性”和“改进预算管理制度,完善税收制度,建立事权和支出责任相适应的制度”.从国际通行的角度来说,最好的办法当然是实行议会对政府预算和决算承担起代议制结构的责任,加强监督,管好政府机关的钱袋子.
而考虑到地方的稳定,几乎不会让地方政府破产,会对转型中的地方政府承担起监护人的责任.具体地说,地方政府一旦因税收急剧减少而无法正常运行,财政就必须且必然为此无条件承担责任,理论上财政可能被地方财政拖垮而破产,为此推广“房产税”被提上日程.
若该税种得到落实,地方在土地财政上的亏损有望得到弥补.当然,其征收条件为全社会房产、信用基础数据统一平台的建立,以及房地产税立法正式确立,而房产税的征收应该在土地财政制度的终结之前.由此,房产税试点城市扩围应该是明后两年的大概率事件.由于土地财政之进展与终结有地方性特点,房产税也必然会呈现分区域、差别化征收的特点.
上述话题构成了没有“房地产市场”字面的十八届三中全会之主要内容.饶有意味的是,人口、户籍之改革没有成为这次全会的重点内容,而“新型城镇化”这一字眼几乎没有在这次全会的对外公报中出现.与过去一年来对“新型城镇化”的过高强调相比,这次相关的精神更谨慎地表达为“健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”.考虑到当前的改革特征,“新型城镇化”被淡化或者被技术化处理,可能与过去“血拆”所带来的社会动荡之担忧相关,当然也许还有其他因素.
三中全会提出推进“国家治理体系和治理能力现代化”,实现治理主体多元、方式法治化,不再是简单命令式、完全行政化的管理.如此宣告是有政治家气势的：不是简单的“不折腾”,而是主动争取社会稳定的维护能力；不再是被动地“维稳”,而是主动地“创稳”.
类似“房地产市场”、“新型城镇化”与社会稳定之关系研究,承担部门应为政法委下属的相关机构.这些部门今后或许将归属“国家安全委员会”统一管理,执法更统一、调研更充分、内容更具超前性和战略性,从而为“”提供政策咨询.作为过去10年社会管理创新之维稳布局的升级改进版,三中全会相关社会与政治领域内的改革也会对今后房地产政策产生深远的影响.
官商同盟势将脆弱
总体说来,对房地产市场的决定是系统的,有更精细的规划.与前30年相比,后30年中执政党之行为风格明显经历了从革命党到执政党的转变.
但这并不意味着改革会一步到位.例如地方国企的终结,层面所用的文字是“原则上”.比如房产税的实行就是逐步试点并且全国范围内逐步推广.从哪个地方开始,某一地方政府具体如何征收,的规定不会严格到让地方政府无法灵活掌握的地步.
这就意味着,房产税对不同地方的房地产市场的冲击也是极其复杂的.一个房企,必须小心翼翼地对地方政府“察言观色”.一旦地方政府所使用的话语是暧昧的,那么与政府官员、相关决策资源机构的各种交往对企业的发展就显得比较重要.从中得到的信息,或成为企业的决策依据.
农村土地入市也不会全国范围内一步到位.与上述改革一样,该项改革也是地方性的,并且会走一条地方试点并到全国范围内逐步推广的道路,否则房地产市场承受不了.
也就是说,过去十年来房地产的“市场双轨制”暂时不会终结,短期内“市场地方化”却会更明显.如果缺乏相应的配套政策,那种地方性的“政商同盟”将会大大加强.然而,三中全会对此做了坚定的回答,那就是在“政治体制改革”和“司法改革”以至于执政党的“制度”方面的改革,类似“司法独立”倾向性的增加,纪委部署的力度之加强,以及社会组织的发育等方面,官商同盟的脆弱性以后注定会大大增加.
具体案例有广东揭阳房产商黄鸿明因涉嫌行贿揭阳市委原书记陈弘平,于11月14日被广东省检察院刑事拘留,该企业主手中掌握的财富额为84亿元,贿赂双方都为第十一届全国人大代表.
可以预见,国家部委将会陆陆续续地在政策细节中回应三中全会的整体安排,大方向已经确定：房市正在面临史无前例的大改组,暴利所赖以存在的经济、社会、政治环境都在发生不可逆转的变化,暴利时代一去不复返.如此复杂局面,不仅其他领域的企业不再合适进入房地产市场,那些仍然在房市坚守的企业也应不断审视自己与官员多年交往中的暧昧关系,从而在新的局面中保存自己.
这种重组之道仍有可能导致新的底层阵痛.农民结社受限导致集体博弈能力过低,近年来农民跟城市居民的受教育程度分化过快,长期城乡二元结构总体上摧毁了农民在劳动力市场的竞争力.当农地在地方政府主导下纷纷入市,理论上的“18亿亩红线”会失守,超大型企业垄断农产品供应与定价权,进而导致曾“堰塞”于房市的巨额资金如洪水般涌入生活必需品市场,从而导致剧烈通货膨胀.此时国家社会保障体系会有能力应付此危局?由此,这次改革必须成功,“开弓没有回头箭”.