本站原创数据显示,2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元,增幅超过40%,其中,房产税收入仅有1亿元,与此同时,数据显示,2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元,增长47%.房产税,曾经以“调节高房价”面貌呈现于世一经提出便备受关注,如今房产税试点一年后,人们似乎又把重点转向了房产税对土地财政所起作用层面上来,尽管相关专业人士一再表示房产税改革需要一个徐徐渐进的过程,但仍无法阻止人们对房产税下一步走向的猜测和推行的质疑.为此,《中国地产总裁》杂志特专访了财政部财政科学研究所所长贾康,为我们深度解析.
淡化阻力 继续前行
《中国地产总裁》：房产税试点一年以来,从各种数据显示来看,实践效果似乎要低于预期.住建部政策研究中心主任陈淮日前也称,“不要对房产税抱太大希望”.在这种情况下,您认为房产税是否还会继续推广?
贾康：其实这还是一些比较表面化的认识.首先,应当肯定房产税两地试点“敢为天下先”的开拓创新意义.改革进入深水区后,既得利益缠绕纠结,一些重大改革事项要取得共识再启动其实是无望的,必须援引“理论”的精髓中之“不争论”,在认识到的大方向上,首先选点“大胆地试,大胆地闯”,争取先建立制度框架,再动态优化细化,逐渐推开覆盖更大范围的可行方案.所以,两市试点的实践效果,先要肯定“首创”之功.
其次,住房保有环节上的税是按年征收的,试点起步的第一年都要考虑如何减少震动和冲击,柔性处理,所以第一年的收入规模没有代表性.但其实这两个地方都不会太看重第一年能收多少税,而且对这个税的成长逻辑都心里有数,以后它的成长性肯定没有问题.这个税改最重要的任务,在上海、重庆这样的发达地区,一定意义上还不是筹集收入,而是要调节经济和社会生活,但未来的财源支柱属性将会逐渐显现.
还有一点,就是房价并不会应声而落,不是那么简单的事情.这样一个税制并不可能改变中国现在城镇化水平才40%多些、以后要一路走高到70-80%才能相对稳定这个历史过程中间,中心区域不动产的上扬曲线.其实是没有力量能改变这个上扬曲线的基本模样的.但是有了这个税以后,它会使这个曲线的斜率降低,发展的过程更平稳,减少泡沫,不会动不动就大起大落,造成对社会生活的负面冲击.
通观重庆和上海高端的不动产,都明显出现了成交量下降,趋稳,这就是很明显的正面效应――在经济方面有常识的人都可以肯定,这就是它已体现的作用.重庆统计表明前几个月里,高端的住房成交量已经下降了28%.另外上海同志讲,原来多年想追求的一些不动产配置方面如何优化的目标,这次发现通过税制的具体设计,很好地取得了实际的调节效果,比如上海多年苦恼的问题就是大家都愿意在原来的中心区里面购置不动产,政府反复动员说周边地区很好,发展不错――确实周边地区发展也很好,但是共性与惯性造成大家都倾向于先不考虑周边地区,第一目标就是在中心区购置自己的物业.
而这次上海的方案里面一个很小的杠杆――中心区域的税率是0.6%,周边区域的税率是0.4%,就差这么一点儿,便使现在的成交大量地被引流到周边区域.这都很好体现了搞市场经济就要间接调控,要运用规范的经济手段,而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具.从大方向上说,稳步推进房产税改革试点,势在必行.
《中国地产总裁》：总结上海、重庆两地房产税试点经验,在推行这项改革过程中遇到的困难或者下一步应该注意的问题是什么?
贾康：房产税这个改革虽然对于深化省以下财税改革打造地方税体系和优化居民收入分配、财产配置都会产生正面效应,但是说到改革要领的掌握,确实应当非常审慎.当前的关键是化解阻力、淡化疑虑与抵触情绪.
首先我们的管理部门应该更开明,适当披露已搞了多年的物业税模拟试点“空转”的相关信息,税基评估的模拟试点一点信息都不披露似乎没有必要.各个地方试点里面具体的数据可以不披露,但是其框架完全可以披露一些信息.我们做过一些调研,所到之处不接触数据,只了解“空转”是怎么推进的,可知当公众了解大体情况以后,很多的反对意见也就会不攻自破.
比如有人说这个事复杂得不得了,中国人操作不了――不是这样的：已做了多年的10个地区的试点,无论是沿海发达地区、东北地区还是西部,都是要求对地面上所有的不动产确权之后,按照三大模式做不动产的税基评估：一种是制造业的房产、一种是商业的房产、再一种就是消费性住宅.
三大类型都有已经形成的评估公式和技术上的一套评估方案,而且把它软件化了,调查人员、工作人员只要把不动产的具体数据一一填入,给一个指令,计算机在软件支持下自动生成评估结果.当然这需要培训干部,需要进一步理清里面的技术细节,需要优化相关软件,但这都没有硬障碍,中国人不会蠢到这些个技术环节都过不去.我觉得这些事情应该进一步开明地透露信息.
其次,应该尽可能把政府关于未来改革的一些基本考虑做出必要的信息披露,给社会公众吃定心丸.比如说公务员、公职人员现在最担心什么?辛辛苦苦干一辈子,最实惠的就是住房,如果说刚刚房改拿到了自己有完全产权的房子,然后马上要征房地产税,可能大多数人会跳起来.所以我认为这方面应该非常清晰地给社会公众、包括公职人员一个“定心丸”：以后所有社会成员的所谓第一套房或者家庭人均计算下来的一定标准之下的基本住房,是不被这个税覆盖的.
我觉得这条非常重要：中国国情、大众心态之下,有什么必要在这方面去触动人家的基本住房保障呢?这是一个我觉得要吃定心丸、要跟各方面说清楚的必要事项.既然大方向在,改革试点已经启动,这个事情应当比较早地让大家心里不再打鼓.看看试点：上海方案只涉及增量,但依靠信息系统支持把新购房与原有房合并计算人均拥有面积,再对高端征税；重庆方案涉及了辖区内几千套独立别墅的存量,但清楚地规定了180平米的“起征点”,仍是只调节高端.
这里还有一个问题,就是很多人都把第二套房当成“养老房”,认为第二套房是自己给自己买了一个商业性的社会保险――这有一些道理,那么对二套住房能不能税率从轻?我觉得也完全可以探讨.如对这两点尽快形成相对清晰的原则性态度,再往下,便可讨论怎么样按照支付能力原则去调节高端.对高端也不是硬要“伤筋动骨”,而是符合市场经济税制的“支付能力”原则,适当抽肥补瘦.这就是促进先富起来的阶层和低收入阶层在一个社会共同体里享受改革开放成果的和谐局面,这实际上是一种共赢.先富起来的这些人,一年交一两万、两三万元钱或再高些的税,而这个再分配使政府更有能力扶助低收入阶层住有所居,促使整个社会和谐了,底层不闹事,不是大家一起安享改革开放成果吗?这个道理完全可以说清楚. 所以我的基本认识,是在这方面应该从方向、到路径、到要领,认清我们应该共同寻求制度优化的一些基本认识.应该积极研讨并通过提出建设性的意见,支持相关管理部门在这方面更好地顺应形势,在改革中掌握好无可回避的制度创新和调控.
房产税――地方财税体系的关键
《中国地产总裁》：您曾提出在“十二五”期间中国地方税体系要抓住机遇、尽快打造,尤其指出房产税是启动这一改革的关键.如何理解?
贾康：第一,对于一部分消费住房要用这个税来覆盖；第二,这个税的征收,是在保有环节评估税基之后年复一年地实施.这两大制度特征就使这个税具有了国际上可比较的不动产税、房地产税或美国人所称的财产税的特征.在中国它显然是以后要提高“直接税”比重的第一序位的改革任务（财产税里还有遗产税、或称遗产和赠与税,估计“十二五”期间在工作层面尚很难提起.但作为研究者,我的主张是“十二五”期间至少要研究它,虽然估计在可以预见的将来还不要指望它）.中国的财产税制度不建立是不行的,中国的市场经济没有一个像样的财产税制度框架是不过关、不够格的,这是一个全局性的配套改革问题.
《中国地产总裁》：当前,我国的土地财政面临什么样的情况?所处的大环境是怎样的?
贾康：其实“土地财政”主要的偏颇是在这里：地方政府只关注一次性把地价拿足,尽可能解决在位者任期之内出政绩的需要而产生较严重的短期行为――一块地皮批租后,40-70年内对后边历届政府不会再产生一分钱的流,但这与当期无关.然而,如果有保有环节的税收可以年复一年提供流,又有了其他的融资条件,各方参与者的预期就都改变了,就不会动不动把土地批租冲到天价上去.所以问题的实质,仍然是有效制度供给与激励-约束机制不足.这样可知,我们的地方税体系要从不成型向成型转变以优化相关制度安排,当然这又和我们现在讨论的不动产税有密切的关系.
现实生活里面的不少事情人们有种种不满,如基层财政困难和“土地财政”特征明显等,但是把板子打在分税制上面,是打错了地方.实际上我们省以下体制的状况是迟迟未能进入分税制状态,它还是五花八门、复杂易变、讨价还价色彩非常浓重的分成制或包干制.现在人们所抨击的地方土地财政、短期行为、政府职能扭曲等等问题的发生,实际上都是我们过去就知道会发生很多弊病的分成制、包干制的实际状况所带来的.
《中国地产总裁》：房产税这一税种的实施和推行对财税配套改革将起到怎样的作用?
贾康：这个税种对于财税配套改革的直接意义是它可以成为地方税体系中的一个主力的、支柱型的财源,使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能合理化内在契合.因为设了这个税,地方政府就会意识到只要专心致志地优化本地投资环境、提升本地公共服务水平,辖区内的不动产就进入升值轨道,那么每隔一段时间重评一次税基,就是它的财源建设实际套现的具体的机会,与发展当地经济社会诸事项的战略目标相内在配套的财源建设问题,就基本解决了.
那时地方还会有土地批租收入,土地批租还一定要坚持和市场机制兼容的公开招标竞争（必须注意合理设计招标办法）,但那个时候,招拍挂形成的地价也就不会一味疯涨,因为各相关方的兴奋点就不会像现在这样是把地价一个劲地推高.在没有像样的地方税体系、又没有阳光融资制度的情况下,地方政府自然而然地非常看重土地招拍挂.而到了那时,即使想把土地招拍挂的推得很高,也力不能及.为什么呢?其他的制约因素一起出现,所有的利益相关者都意识到,保有环节年年都有税所形成的经济制约之下,需求与供给双方的行为模式都必然改变,就不会像现在这样有一种肆无忌惮的炒作力量十分活跃,就不会动辄推出一个“地王”.
调控切忌与客观规律背道而行
《中国地产总裁》：您怎样看当前的房地产市场行情?怎样才能促使房地产行业向着健康良性的轨道发展?
贾康：总体来说,不动产在一线城市长期内的上升曲线不会改变,这是大势所趋.今后几十年中国的城市化率要从现在的40%多一路上升到70%、80%,这个过程中间,中心区域不动产资源是最稀缺的：大家都要争夺的,包括外国人要一起来分享的,就是一线城市、大城市、中心区、黄金地段的不动产,在这种情况下,怎么能够想象房价能够全面、深度地回调呢?要等到城市化率在70%-80%的这个区间大体稳定下来以后,有可能出现像日本那样的不动产的大幅回调,那时政府要特别注重防止这种回调的杀伤力.
现在应在前期泡沫化程度高的部分城市和地段以经济运行可承受的柔性方式挤泡沫,但要谈如何使不动产明显地全面大幅度回调却并不合适,也是不应去顶着客观规律硬做的,硬做一定要受到客观规律惩罚.但是怎样让它健康发展?在给地方税体系打造支柱税源和对配套改革做贡献的同时,不动产税会为我国非常重要的房地产业的发展,提供一个使之健康、少泡沫、长期可持续发展的制度建设的配套,因为它可以凭借经济手段减少空置率,增加中小户型的比重和遏制肆无忌惮的疯炒.