土地财政与城市经济问题探析

摘 要 ：

随着社会经济的不断发展和改革开放的不断深入,我国的土地制度发生着不断的改变,在改变之中,土地出让的收入所占政府收入总比重的份额越来越大,我国政府开始越来越依赖于通过土地出让而产生的收入.这种土地财政的现象随着社会的不断发展,影响越来越广泛,也被更多的加以分析和讨论.为此,就土地制度和城市发展之间的关系作为切入点,简要的对这个问题进行阐述,通过分析,解释其中的内在联系.

关 键 词 ：

土地制度；城市发展；出让；收入；现象

中图分类号：

F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2014）18-0029-02

1.土地财政

1.1 土地财政的概念

土地财政,顾名思义就是政府通过对土地的操控和运作而取得收入,增加财政的一种手段,其中的具体含义分为两部分,第一部分,指的是政府通过出让土地从而取得资金,出让对象可以是个人,也可以是公司企业.这种通过土地出让方式取得的财政收入已经成为了政府土地财政的主体收入,土地出让每年为政府获取的巨大利润已经是帮助政府度过经济危机,挺过债务危机的最重要筹码.第二部分,指的是政府每年都会定期收取的有关于土地和地产的相关费用,包括地税,使用费等等企业或者个人占地使用地皮所要产生的后续费用.在土地财政之中,土地出让取得资金和政府对土地使用者后续的税收收入之间存在着千丝万缕的关系,因为在土地出让的初期,政府是抱着弥补金融漏洞,收集资金的目的进行的整个土地经营和转让,在此过程中,土地的购买者在购买之后对土地进多相关的房地产行业和商业行业的开发,并且不断的将后期的相关费用交纳给政府,这就促进了政府和地产开发商之间的紧密联系,也在交易买卖的过程中不断的促进市场的发展,推进整个国家经济的更稳定运行,可谓是良性循环.

从根本意义上来讲,土地财政无非就是政府凭借着对土地的所有权,将其进行经营买卖的一种金融行为,这种金融行为的主要获利者是政府,政府通过对企业进行土地出让从而得到企业缴纳的租金,而企业通过缴纳租金会得到一块地皮若干年的使用权.这种环境和背景之下,企业其实是在负债经营,因为大多数企业的地租是通过银行贷款取得的,就算没有通过银行贷款,企业向政府交纳的租金也是属于现在对未来利润的一个预支,如果将企业经营运转的好,就能更多的获取利润,而如果企业一旦陷入亏损状态,这笔债务将跟随企业很久,虽然企业可以将土地的使用权再次转让出去以此取得利润清偿债务,但是,新接棒的企业在经营上是盈利还是亏损仍然是一个未知数,一旦经营不好,负债也就仅仅只是企业与企业之间的转移,不仅没有意义,而且还可能通过债务的转移而使整个负债的面积越来越大,最终影响整个市场的正常发展,成为商业上的难题.

1.2 土地财政的现状

土地财政是依托于我国不断变化着的土地政策的,而我国的土地政策,又是随着我国经济体制的改革而进行着不断的演变.在新中国成立之后,我国的经济体制是计划经济体制,我国的土地制度业完成了全面的国有化,其使用期限是不固定的,没有期限限制,也不对使用者收取任何的土地费用.随着时间的推移和社会经济的不断发展,到了市场经济的阶段,土地经营业悄然跟进了时代的步伐,在市场经济的大背景之下,变成了有偿的交易行为,并且给予企业一定的使用期限,从而更好地方便政府管理和后续经营,这种土地财政的体系能够最大限度的发挥土地在一座城市的经济发展之中所占有的巨大作用,从而更好的推进整个城市乃至整个国家的经济发展和文化发展啊,不断的提高整个城市竞争力,让经济更加繁荣的发展.

2.城市经济

2.1 城市经济的概念

政府在通过对土地进行出让从而获取利润的过程结束之后,这些收入有很大一部分都会被政府投入城市的经济建设之中来,所以,城市经济可以说是土地财政的最终目的,也是重要目标,是一个需要大家了解的重要概念.

城市是人类社会不断发展,人类文明不断进步从而开始出现的,城市经济的发展和整个社会的经济水平和市场的繁荣程度有着莫大的关系,社会经济发展的好,整个市场之中生产关系和买卖关系的和谐,都是影响着城市经济发展的重要因素.只有城市发展繁荣,各种企业的集聚现象都十分突出,第二第三产业繁荣发展的城市,才会有繁荣昌盛的城市经济.

2.2 城市经济的特点

（1）经济活动的集中性.

在城市中往往会按照功能对城市的各个区域进行功能性的分区,所以,城市的人口一般来说都相对比较集中,不仅如此,在整个城市之中,贫富差距往往是比较大的,财富通常掌握在小部分人的手中,这些人互相之间进行财富上的流动,整个经济活动状态都呈现出强烈的集中性.

（2）非农业经济的支配性.

评判一个城市经济是否发达,我们往往都会着眼于这个城市的第二、第三企业的发展,通过对第二、第三产业发展的程度,一般就可以看出整个城市的繁荣程度了.城市经济的最大代表性就是这些非农业经济在整个城市的经济活动中所占有的巨大地位.

（3）经济活动的对外开放性.

城市经济的有一特点就是城市经济活动的对外开放性,一个发展健康的城市,它的门一定要保持敞开的状态,不断的引进优秀的经济活动,也让自己通过不断对外交流走出去,获得更好的发展.

2.3 城市经济的发展

城市经济最早出现在中国古代手工业和农业分离出来的时期,也就是第二次社会大分工,在这次分工结束之后,手工业和农业的差距被拉得越来越大,市场开始出现,市场贸易交易也越来越繁荣,逐渐的,城乡开始由市场为导火索,逐渐进行了分割,城市经济,也随着城乡的分离,市场的繁荣,出现了.

3.土地财政与城市经济发展

3.1 土地财政对城市积极发展的作用 城市经济水平发展的如何,和土地财政之间有着一定的相互关系,土地财政影响着城市经济,城市经济同时又影响着土地财政.城市经济发展得好的时期,各个行业的发展都势如破竹,城市居民的生活质量有大大提升的背景之下,企业和居民对于土地的需求度就会相应地增加,这样就更好地促进了政府在土地出让上面进行获利,大大促进了土地财政的整体发展,为城市经济的发展获取了巨大的收益,让城市化的进程不断加快,让城市在发展之中有着更为完善的公共设施等硬件基础,也有着更加强大的经济支撑.

政府每年在土地出让上面取得的巨大经济来源很大一部分都投入在了城市的基础设施建设之上,政府将资金投入在城市道路的修缮,城市基础生活设施的完善等地方上,这些建设不仅本身发挥了土地的强大功能性,更是通过政府不断的完善和修护,不断地通过政府的资金投入,将城市的作用放到最大化,大大促进了整个城市的整体经济发展水平.

其实,企业或者个人在承包土地,对土地所有权进行购买的时候,其向政府支付的巨额资金本身就是一比对城市经济发展十分有利的投资,可以直接拉动城市的经济发展,而且,通过这些企业对土地的二次整合和利用,整个城市的公共设施和建筑水平都有一定程度的提高,这样可以大大提高城市房地产行业的影响力.作为国民经济中的中流砥柱,房地产行业的命脉由政府掌握,可以说,土地财政是影响着一个城市经济发展的决定性因素.

3.2 城市经济过度依赖土地财政的产生的弊端

（1）农业用地被占用,粮食安全出现问题.

在城市化发展日益激烈的今天,城市的面积不断地在向外扩张,大批的工厂和商场需要用地,这就形成了大批原本是农业用地的地皮被城市化加快所带来的工业生产和商业活动所占用的现象.自1980年开始之后的十年时间,我国城市建设面积高达2640万亩,其中有八成的地皮来自于原本是农业用地的地皮.大面积的耕地被占用,所导致的结果必然是粮食产量和质量的减少,长此以往,不仅粮食的质量下降,安全得不到保障,而且整个粮食产业链的自我供应也会产生新的问题.

（2）农民与政府之间关系僵化.

农民的耕地一直以来都是政府进行征地的主体,但是由于现在土地制度并不公平,并且在相关官员之间,腐败现象比较严重,导致农民在被征地的过程中无法受到公平的待遇和足够的补偿,所以经常会由于在土地问题上和政府无法达成一致的意见,从而引发农民群体和政府的冲突.政府和农民如果因为这个问题一直争执不下,处于僵持状态,那么就一定会引发出更大的社会问题.

（3）容易陷入更大的金融危机.

土地财政原本是政府为了拯救自身的金融危机所进行的一种土地出让行为,但是,随着社会经济的发展和城市化的不断完善,政府通过这种方式可以获得更多的利润,这就使得政府在刺激之下越来越频繁的占用农民的耕地,导致政府更容易陷入更大更深的金融危机.

3.3 如何使城市经济摆脱对土地财政的过度依赖

政府在对企业或者个人进行土地出让行为的时候,采用的都是一次性收取土地租金的手法,这样的资金收取方式对于一些资金实力雄厚的大企业来说毫无费力,所以有着足够比掉其他拿不出足够的资金进行土地使用权里购买的小企业,长此以往,就逐渐呈现出一个市场被大型企业所垄断的局面.为了让更多的中小企业能够提高自己的竞争力,在市场中能够更好地经营和发展,政府就要将这种不公平的市场进行相应的整改,打造一个更加公平的竞争机制.比如说,政府可以适当的将收取土地转让费用的方式进行转变,由原本的一次付清变成可以分期付清,这样就可以给更多实力较强但是资金不足的小企业发光发热的机会,提高整个市场的活力.政府还可以从现在的房地产开发行业中普遍出现的延迟开发现象入手,加大给进行延迟开发的企业的处罚程度,让延迟开发的现象尽可能少的出现在房产市场上,让土地能够发挥到自身最大的功用.

4.土地财政政策与城市经济的可持续发展

的确,土地财政在市场经济的大背景之下,这些年来给政府的财政工作和城市的基础建设等方面作出的贡献十分之大,但是,也正是由于土地财政在社会上的重要作用和巨大影响力,导致整个房地产行业的房价过高,城市的生产生活成本因为土地成本的上涨和房价的不断生产越来越高,地区之间的贫富差距不断地被拉远,各种因为土地财政出现的城市问题正如土地财政所带来的好处一般如雨后春笋般冒了出来,这些问题凝聚成共同的一句话就是,土地财政带来的经济繁荣能否可持续发展,城市经济到底应该走向何方.

5.总结

当前,土地财政在我国城市经济的发展中所占有的地位越来越大,成为了地方政府所建设城市,维持政府发展的主要经济来源.可以说,土地财政和城市经济之间的关系是千丝万缕的,也是相互联系的,城市经济的繁荣发展为更多的商家带来机会,这样土地市场势必会更加的炙手可热.与此同时,土地财政又是促进城市经济发展的最主要因素,这两者相依相存,密不可分,构成了强大的城市经济结构,引领着城市朝着更高的目标不断发展.

[7]皮舜,武康平.房地产市场发展和经济增长推动作用研究[D].南昌：江西财经大学,2003.

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