本站原创摘 要：2013年2月20日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作.会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施.这是自2009年底开始楼市调控以来,政策的第五次升级,但是政策实施效果却仍旧不理想.本文旨在对各种税收政策作出计算、分析,并将调控目标设定为打击房地产投机行为的同时尽可能不影响合理的刚性需求的基础上提出具体的建议,以供政策制定者参考.
关 键 词 ：抑制房价；房产税；比较分析；建议
一、抑制房价长期实施限购弊大于利
每当国家实施调控,首先被严格执行的就是限购政策.本次北京版“国五条”细则也再次着重了“禁止京籍单身人士购买二套房”以及“进一步提高二套房贷首付款比例”.但考虑到我国的经济体制是市场经济体制,通过国家强制力限购住房以及提高房产首付比例或者增加房贷利率并不利于房地产市场的健康发展.表面上通过限购可以在短期抑制炒房行为,但是从长远来看,其缺乏政策实施的依据,有悖我国市场经济体制要求.房地产市场过热,就去实施限购；房地产市场遇冷,再去放开限购政策,将是对于市场经济非常不正当的干预.所以制定一个合理有效的税收政策势在必行.即保证了房地产不会失控,也可以充分发挥市场的调节作用,使市场自发的抑制利用商品房进行的投机行为.
二、对现有试点房产税政策及其他针对抑制房价的税收政策分析
(一)单独执行上海房产税政策：
对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率暂定为0.6%和0.4%（0.6%为基本税率,0.4%为优惠税率.并且按应税住房市场交易70%缴纳）.对上海家庭超过人均60平方米以上的住房面积才予以征税.这种房产税的设计相对与符合普通房产税的征收方式,但是其对抑制房价的作用偏低.如下例：
设A为普通中产阶层,拥有一套房产,面积100平方米,原价200万,超过部分为40平方米.按交易70%征收,每年需缴纳3360元房产税（本文均不讨论购房需缴纳其他税费）.设B为房地产投资者,拥有10套房产,每套房产面积100平方米,单价200万元.每年需要缴纳房产税78,960元.平均为每套房产缴纳7,896元.表面上,B为每套住房负担的房产税相对于A而言高出135%,但是如果房价涨幅高于其负担的房产税,那么其仍旧有利可图.根据B例,不考虑通货膨胀因素,房价只要每年上涨0.39%即能够收回房产税成本.房产税成本太低,易于转嫁.所以上海的房产税无法起到抑制房价的作用,反倒使得其他非投资买房者承担了较高的税收成本,其没能起到税收调节收入、财富级差的作用.
(二)单独执行重庆房产税政策
重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的,税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房,税率为0.5%.在对房产税试点的评价中普遍对倾向于认同重庆房产税的征收方式.其优势是对于普通人没有能力购买的高档住宅征收房产税,不会对普通购买者产生影响.但是其政策还是能产生一些问题.如下例：
设房地产投资者B在重庆投资普通商品房.如果B在当地注册一个注册资本3万元的有限责任公司,那么其就不在政策规定的“三无”人员中.就可以规避0.5%的房产税.并且开办公司的3万元并没有因此损失掉.并且重庆的房产税政策体现了很强的针对性,即针对高档住宅,所以无法将其定义为一个普遍意义上的房产税.并且其对和普通民众息息相关的普通商品住宅的调节作用也非常有限.
(三)征收20%个人所得税
北京版“国五条”规定：严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税；配套优惠政策是出售五年以上唯一住房免征个税.出台此政策的初衷是,希望通过此政策限制房价的上涨.若房产以低价或者平价出售,卖房者将不需要承担相应税费.但是实际结果却是房价的进一步上涨.造成政策实施结果和制定政策初衷相悖的原因如下：首先,按照政策实施结果分析,刚性需求量仍旧非常大.卖房者可以很轻易的将一次交易的税负转嫁给买房者.其次,在房价上涨的大背景下,现阶段准备出售的住房的价值明显高于购买价.寄希望于卖房者在可以转嫁税负的前提下以当时购房平价出售几乎是不现实的.所以,对房屋交易征税无法起到抑制房价的作用,反而推高了房价.广州在“国五条”颁布后竟大涨35%,施政结果已经完全偏离了政策初衷.
(四)开征“空置住宅税”
空置住宅的确在我国广泛存在,作为前段时期房地产投机行为的一个副产品,对我国经济起到了很大的负面影响.过分的房地产投机行为造成了投机者有很多房子不去住,而想使用住房的广大群众却没有资金购买住房.但是对开征“空置住宅税”最大的问题便是不能很好的界定空置住宅的标准.目前对于所谓“空置住宅”一般使用的标准是“连续六个月电表读数为0”.但是如果使用此标准,征收高昂的“空置住宅税”,那么坐拥大量住房的投机者无非在空置住宅中增加几个灯泡,彻夜长鸣便可使电表转动.我国目前对于低保户的电费补贴一般限定在15千瓦时,如果空置住房标准要求的用电量超过于此,恐怕很多低收入者也会因“空置住房”而缴纳“空置住宅税”了.
三、房产税施政效果不明显成因分析
房产税为财产税.即只要财产存在,纳税人无论是否有收入,收入多少都需要缴纳.价值高昂的财产会带来沉重的税负,于投机者而言打击是毋庸置疑的,并且房产税可以打击高房价的理论在国外已经经历了实践的检验.但在我国却争议颇多,并且在我国实践中房产税的作用并不明朗.但是笔者认为,目前实施房产税没能够有效抑制房地产投机的原因在于税率的设计采用单一税率所致.如果规定一个较高的税率,虽然投机者无法承受,普通购房者同样无法承受.如果规定一个较低的税率,无法造成投机者的负担并很容易进行转嫁,无法起到遏制投机行为的作用. 四、对我国房产税改革的建议
(一)以房产税“上海模式”为基础,改变单一税率并根据购房者实际拥有住房的面积确定不同的税率
根据上文对上海房产税试点政策的分析,笔者认为对于投机者的税负轻而对于普通消费者的税负重.而解决此类问题的方式就是根据房主拥有住房面积超过免税面积的倍数设定不同的税率.
如作出如下政策：（1）对个人拥有住房面积为60平米以下的免征房产税；（2）对个人拥有住房面积超过60平方米却不满180平方米,超过部分采用0.6%的税率；（3）对个人拥有住房面积在180平方米以上不满300平方米,超过部分采用1.2%的税率；（4）对个人拥有住房面积在300平方米以上,超过部分采用2.4%的税率.在此政策计算下,上例中房地产投资者B每年为每套住房缴纳的房产税将高达23822.40元.也就是预期房价上涨幅度大于每年1.19%的基础上才有利可图.在对普通消费者税负不变的基础上,使用级差税率将大大提高住房投资者的税收成本,从而起到抑制房价的作用.
(二)完善房地产市场评估体系
现阶段对居民住房征收房产税的计税基础为成交.优势是数据易于取得,但缺陷是无法反应现有房产价值,与政策需要达到的目标相悖.所以应当借鉴外国的一些先进做法,完善房地产市场的评估体系,将计税基础由房地产的成交改为房产目前的市价.使得房价不会继续非理性的增长.
(三)对普通购房者购买房屋价值中包含的土地出让金进行抵税处理
由于我国特殊国情,商品房中土地出让金的比例非常高昂.根据统计,房价中土地出让金比例高达30%-40%.如果在此基础上直接征收房产税,无异于双重征税.其一不符合税收的原则,其二给普通商品房消费者带来了沉重的经济负担.但是将已经征收的土地出让金退回明显无法做到.所以笔者建议在核算房产税时将房价总额的20%-30%作为扣除项目,扣除后如果产生负值不退税.如上例A购买的房产计税基础为80万元.将房价20%,即40万元进行扣除后核算房产税.结果A需要缴纳房产税1680元,税负相对上海试点政策减轻了一半.而对于房地产投资者,则规定不享受此项优惠,从而使得级差作用更加明显.
（四）取消条款中“家庭唯一住房”和“居住满五年”优惠条件,一律按照平均住房面积实施优惠
由于“家庭唯一住房”的限制,本来抑制房价的政策竟引得国人排队离婚.无疑是违背政策目的的.而以平均住房面积作为标准征收房产税是不会造成此类现象的,可以有效抑制“离婚避税”的现象.而“居住满五年”的政策缺乏依据,并且打击改善自有住房的行为.所以建议取消“家庭唯一住房”和“居住满五年”的优惠条件,一律按照平均住房面积实施优惠政策或者进行房产税征收.即便可能会有人进行短期投机,但如果限定好了个人居住面积的征税范围,类似行为对于整个房地产市场也不会造成非常恶劣的影响.（作者单位：江苏省徐州财经高等职业技术学校）