房地产开发的风险管理

【摘 要 】房地产开发项目的建设周期很长,在开发过程中存在着很多不确定的风险因素,房地产开发的过程也就是风险管理的过程.我国很多房地产开发企业,由于只重视项目开发而不重视风险管理,诸多风险因素得不到有效的控制,导致开发项目的失败.房地产开发企业客观评价和分析风险,在开发过程中重视每个环节的管理,通过有效手段对风险进行控制,就会减少风险对企业经营的不利影响.本文在对房地产开发的主要风险类型进行阐述的基础上,提出了房地产开发风险管理的主要应对措施和应注意的问题,希望为我国房地产开发企业的经营管理提供参考.

【关 键 词 】房地产开发 风险管理 研究

一、房地产开发的主要风险类型

风险,指的是在特定期间内,在特定的客观条件下,项目的实际结果与计划所期待的结果的变动程度,这种变动程度越大,执行起来的风险就越大.房地产开发的风险,实际上就是开发商在实施项目开发的过程中,最终的实际结果与当初预期利益的变化和差异.目前在新时期市场经济条件下,我国房地产开发企业主要存在的风险类型可以分为外部风险和内部风险两种.

(一) 房地产开发的外部风险

1. 宏观经济风险

宏观经济运行带来的影响,能够笼罩影响所有的房地产开发企业.每次经济危机几乎都会给各国房地产企业带来般的摧折.由于我国经济发展形势很好,我国房地产市场近几年呈现出旺盛的发展态势.但是2008年冬天的经济危机也曾经席卷了国内大中城市,全国各地楼市一度运营艰难.

宏观经济风险存在的原因主要是当经济衰退时,消费需求会大幅度减缩.特别是当经济陷于低谷,消费急剧减缩时,汽车、房地产之类的长线耐用消费品首先会遭受强烈的冲击,这时人们会主动修正在经济景气时制订的消费计划,推迟或者取消对于那些耐用消费品的购买.这就很快会造成房地产市场上一时供大于求,房屋急剧连连下跌.

2. 财政利率风险

财政利率风险大多来自利率波动的影响.很多消费者买房的时候并不是全额付款,而是利用贷款解决一部分甚至大部分资金.当贷款利率上升的时候,投资人所需要负担的贷款利息就随之上升.对那些财力有限的投资者来说,利息提升有可能迫使他们做出选择放弃投资房产,这样就会影响楼市的销售.另外,开发商本身在开发项目的时候,由于往往也存在贷款,利息的提升会加大开发的成本.所以,财政利率风险会直接影响开发项目的销售和利润情况.

3. 市场风险

房地产市场风险是指由于市场供应形式的变化,可能导致房地产市场价值的跌落.当市场供应短缺、房价上涨时,开发公司纷纷兴建楼宇,由于建筑需要一定的时间才能建成,所以虽然待建楼的总体规模已超出市场实际需要,但在短期内包括开发建设期间楼价仍然可能会持续上扬.兴建完工之后,由于供过于求,房产已经下跌,造成房产滞销.另外,随着建筑业技术逐渐先进,虽然房地产能迅速供应市场,但是直接缩短了地产循环的时间,市场推陈出新速度很快,竞争更加激烈,也容易造成楼价波动更加频繁.

4. 自然风险

由于自然因素而存在的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、火灾等）等情况,以及由于土地的自然地理和技术经济特性而带来的开发风险.

(二) 房地产开发的内部风险

1. 经营风险

由于房地产开发经营上的失误,可能造成实际经营结果偏离最初的期望值.房地产开发的经营风险一般起源于投资内部问题,比如管理效率低,经营费用超过预计,房屋滞销等问题,都可能使企业的开发利润小于预期值.

2. 财务风险

房地产开发企业运用财务杠杆向银行贷款融资,扩大了开发的利润范围,增加了营业收入最后不足以偿还债务的隐患.

二、房地产开发风险管理的内容

(一)房地产开发风险管理的流程

1. 风险识别

风险识别是房地产开发商针对开发的不同阶段,在风险事故发生之前感知风险,对风险进行分析.感知风险,是开发商通过调查研究,了解客观存在的各种风险,寻找可能导致风险事故发生的各种因素；分析风险,是在感知风险的基础上分析风险可能带来的后果,为减少和预防风险的发生拟定方案.风险识别作为风险管理流程的第一步,是风险管理的基础和关键.

2. 风险评估

房地产开发的风险评估是在对风险识别的基础上,分析项目存在的弱点、面临的威胁、可能发生风险的概率、以及风险可能造成的负面影响.在房地产开发过程中,为减少投资失误和风险,需要编制项目投资风险评估报告.在编制报告的过程中,通过搜集丰富的资料和数据,对开发项目的风险进行定性和定量的分析,将风险按照高低程度排序,编制风险列表进行专题研究.根据风险评估的结果,开发企业要采取相应措施规避风险.

3. 风险监控

房地产开发的风险监控,是投资主体在项目的开发过程中自觉监视风险,根据情况变化进行风险管理策略的调整,主动对风险进行控制.风险监控是风险应对计划修正和提高的过程.随着开发项目的展开和深入,管理者要及时发现新出现的风险,关注由于时间变化引起风险发生的新变化,不断调整方案,重新对风险进行识别、评价,修订应对措施,从而保证风险管理达到预期目标.

(二)房地产开发风险应对措施

1. 风险回避

风险回避是主动回避风险发生的可能性.它是在房地产开发的过程中,管理者经过权衡风险带来的损失与冒险所获利益相比较,迫不得已中止开发项目,或者改变方案,从根本上消除风险隐患.风险回避虽然能避免重大损失,但同时也失去了投资获利的机会,是一种比较消极的防范手段.通常只是在未来可能发生的风险带来的影响太严重,没有其他办法的时候,才建议采用风险回避这种应对措施.

2. 风险控制 房地产开发的风险控制主要是指管理者主动采取积极措施,预防、减少风险发生的可能性,或者尽量降低风险带来的损失程度.风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型.风险预防涉及现时成本与潜在损失的比较,当潜在损失远远大于采取预防措施所支出成本的时候,就要果断采用预防风险的手段.风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极办法,在运用时成本低、效益好,一般不会产生后遗症.建议在处理房地产开发过程中的各种风险时,要优先采用风险控制措施.

3. 风险转移

房地产开发的风险转移是指开发商通过某种有意识的安排,将企业不能承担的风险转移给另一方.与风险回避不同,风险转移是将责任或者风险转嫁给别的单位承担,风险回避是放弃项目开发；风险转移与风险控制也有不同,风险转移是将风险直接转移出去,风险控制是自身调节风险因素.开发企业通过转移风险得到保障,是目前普遍应用的一种有效手段,比如保险合同就是经常运用的方式.开发商可以根据所开发项目的具体情况,采取适当的形式转移风险.

4. 风险自留

指开发商自己承担风险带来的损失.在房地产开发过程中,对于那些无法回避、难以控制的风险,在不影响整体利益的前提下,或者如果冒险能够带来巨大利益,可以考虑风险自留.风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留.有意识的风险自留是管理者的主动风险自留,是经过权衡比较,认为企业能够承受预测到的风险带来的损失,主动去承担未来的风险,具体措施有自我保险、专属保险等.无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴露于风险中,是被动的风险自留,需要通过风险应急准备金来应对.

5. 风险利用

风险利用是房地产开发项目对风险的价值进行利用而获利的行为.一般是开发商利用现实存在的风险,通过风险管理技术化险为利.比如在经济危机时期,楼市滞销,地产大跌,但是开发企业反而在此时大量拿地开发,等到经济形势好转时获利丰厚.风险利用要求管理者有敏锐的观察力,具有丰富的经验和高度的应变能力.

三、房地产开发风险管理应注意的问题

(一)重视可行性研究

可行性研究是开发商对拟开发项目通过科学的分析,评价项目的可行性以及风险系数,是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段.评价房地产开发项目是否具有可行性,开发商要研究宏观经济发展形式,在国家相关法律、政策等条例的许可范围内,根据当地房地产市场的供求需要,预测开发项目的成本、需求量、售价等,从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道.由于未来具有很多不确定因素,因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段.在这个阶段,对风险的评估是否客观准确,直接影响到开发项目的成功与否.

(二)选择最佳开发区位

开发项目区位的选择对房地产开发起着举足轻重的作用.通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等.另外,房地产开发项目的类型不同,其区位价值的决定因素就不同.如住宅项目要考虑交通是否便利,附近是否有学校、超市、医院,治安是否良好等,消费者对地段、位置、朝向等也有要求；写字楼则要求位于城市金融商贸的中心区；商铺要考虑地段的增值潜力、商业氛围等.开发商还要密切关注未来环境变化对开发项目的影响,在项目建成后确保此区域项目的价值不会下降.另外有些区位现在不理想,但城市的发展会使该区项目建成后有较高的增值可能.

(三)开展财务分析

财务分析是通过对财务报表进行分析,掌握企业财务状况,为企业进行决策提供依据.开发商应定期地进行财务分析,了解具体的资产管理情况、综合财务状况等,以判断开发项目是否可行,评判企业的债务偿还能力.企业进行合理的财务分析,能及时发现房地产开发过程中的财务风险,采取措施进行规避.

(四)推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设

房地产企业要建立起现代化的管理体系,用科学的工作标准、程序、制度规范职工的行为.企业通过加强风险知识的系统培训,强化员工风险管理意识,加强对现行法规和企业制度的学习,提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力,能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险.

(五)加强项目的招标管理、合同管理

在招标的过程中,开发企业要本着公平竞争的原则,准确制定项目的标的、工期、质量、造价等,按照供求机制进行招标,保证项目的质量安全.开发企业还要利用法律的有关规定,通过签订合同等手段,对风险进行合法的消除、转移,通过多种风险管理手段将可能出现的各种风险都进行有效的控制,保障项目的正常运行.

(六)加强对工程建设的监管

由于房地产项目投资的主体单位常与施工的主体单位相分离,造成了项目经常不能按开发商的既定工期、质量、合同成本如期完成建设.作为投资的主体,开发企业要加强对工程建设的监管,减少因工期、质量、成本所引起的房地产开发风险.主要内容包括：认真签订施工合同,保证开发企业的经济利益；聘请工程监理,对施工进行监督；在施工过程中坚持不对施工图做较大的修改等.