强化房地产企业财务风险管理的

中图分类号：F275文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）02-215-02

摘 要 财务风险是指在企业的正常运营活动过程中,受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响而导致的风险.随着国家对于房地产企业的不断调控,房产企业面临的财务风险也就随之加大.本文对当前房地产企业财务风险的相关问题进行了详细的探讨.

关 键 词 房地产 财务风险 特征 问题 对策

一、房地产企业财务风险的内涵

1．什么是财务风险?财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响,使企业财务收益与预期收益发生偏离,因而给企业的经营与管理带来困难和损失.财务风险是不可避免的,是市场经济社会化大生产的客观产物.但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施,防止人为舞弊行为的发生,从而确保房地产企业经营的良性化运作,提高抵御风险的能力,实现企业利益的最大化.

2．房地产企业财务风险的种类构成.①房产项目投资风险.房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响,导致房地产项目不能达到预期效益,从而影响盈利水平和偿债能力的风险.由于房地产市场的特殊性,前期投入成本较高,投资活动是房地产企业活动的主旋律.由于房地产项目牵涉的范围非常广,项目环境很复杂,因此企业投资过程中存在许多风险.②房产项目筹资风险.项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债,增加了到期还本付息的负担,潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能,以及由于财务杠杆的作用,导致账面利润大幅度下降的可能.另外,当前筹集资金的渠道呈现多样化,如果资金筹集不当,就会给企业的生产经营带来风险.③项目资金回笼风险.资金回笼风险主要是指在房子开发成功后,在向公众出售的过程中,由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险.房地产项目在回笼资金的时候,可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金,这就严重影响了企业的财务状况,甚至导致企业破产.

3．房地产企业财务风险的基本特征.①不确定性.房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性.因此,开发商在进行房地产项目的投资开发时,必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险,该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点.不确定性是房地产企业财务风险的基本特性.企业财务风险虽然可以事前加以估计和控制,但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化,因此事前不能准确地确定财务风险的大小.②分散转移性.房地产的不可移动性和区域性,决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感.另外,虽然房地产对当地的经济形势十分敏感,但由于其开发周期长,对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢,这同样是房地产投资风险之所在.虽然财务风险是不可避免的,但可以通过防范和控制来分散转移财务风险.在财务风险发生之前或发生过程中,通过选择合适的风险管理技术,采取专门的方法和手段,可以分散和转移财务风险,避免或减少风险的损失.③预测决策性.房地产企业经营是持续进行的,财务管理者可以通过财务技术,基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计,在事前对损失进行预测,从而做出投资经营决策,将可能发生的财务风险降至最低.

二、当前房地产企业财务风险管理存在的问题与不足

1．债务负担重,资本结构不当.房地产企业的项目投资需要大量的营运资金.有些房地产企业在新项目上马后,没有想方法从企业内部挖掘潜在资金,没有通过催回应收账款的方式来筹措资金,却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款,这无疑加大了房地产项目的财务风险.企业的借入资本越大,资产负债率就越高,财务杠杆效应也会越大,随之而来的财务风险也就越大.有关资料统计,沪深两市近五十家房地产上市公司2009年的年报数据,剔除不具代表性的房企（如负债率畸高或畸低）之后,对40家上市房企的负债总额和资产负债率进行了统计.分析结果显示,这40家房企的负债总额余约5 000亿,平均资产负债率高达64.61%,而国际公认的负债率警戒线是60%.另一份调查数据显示,截至2010年4月6日止,沪深两市共86家上市房企发布2009年年报,累计实现净利润347.15亿元.而与此同时,账面债务总额高达6 000多亿元,这86家房企中,有56家资产负债率超过60%,46家超过70%.可见,2009年房企华丽的报表背后,隐藏着巨大的偿债风险.随着房地产市场竞争日益激烈,有关部门监管力度的不断加大,贷款门槛日渐提高,房地产企业的资金链条越来越紧张,一旦资金链断链,后果不堪设想.

2．资金日常管理水平低下.许多房地产企业没有制定资金的使用计划,缺乏资金管理观念,存在重楼房销售轻资金管理的现象.有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面,没有有效地进行管理、成本控制,从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度.

3．投资前的预测工作不到位.很多企业只要有项目就盲目投资,在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析.在进行房地产项目投资之前,企业也没有很好地进行市场调查,对于行业发展状况没有进行较准确的预测,从而导致决策没有依据,加大了财务风险.

三、如何强化房地产企业财务风险管理

1．不断拓宽融资渠道.房地产企业应充分挖掘自身潜力,用好留存资金,实施多元化融资策略,从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变,比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道,这样就可以在不提高资产负债率的情况下,降低融资成本,节约财务费用,优化企业资产结构.通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法,既可以充分发挥负债的财务杠杆作用,又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内,有利于企业的长期稳定发展.

2．优化资本结构,降低筹资风险.资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系,即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重.企业负债经营会给企业带来杠杆效益,增加股东的收益,但随着负债比例的上升,企业的财务风险也会逐渐加大.企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例,寻求最佳资本结构,适度负债经营,降低财务风险.

3．加强资金管理,提高资金的利用率.资金是企业的血脉,企业所有的生产经营活动都需要足够的资金来支撑,房地产企业更是需要大量资金的投入,对于资金的管理要求就更高了.首先,房地产企业要注重的管理,在财务上实施严格的财务监控,制定合理的使用计划,合理安排资金的调度,保证生产经营活动所需的.其次,要加强应收账款的管理,可以通过建立稳定的信用政策和收款政策,为客户建立资信评估和等级评级,从而加快赊销账款的收回,加速资金的运转,提高资金的利用率.

4．要加强投资项目管理,控制投资风险.房地产项目有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性等特点,这些特点决定了房地产投资项目是一项具有高风险的综合经济活动.因此,房地产企业在进行项目投资前,首先要进行严密的市场调研,聘请专业人员参与调研工作,做好项目的风险分析和可行性分析,要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误,降低和减少财务决策的盲目性和风险性.另外,投资项目开发建设周期越长,风险管理中的不确定性就越多,风险也就越大,所以,企业要注意缩短项目建设周期,这不仅有利于加快资金周转,也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险.

5．要加强企业之间的合作.随着经济全球化的发展,企业在抓住机遇时,要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系,如果投资项目规模较大,可以通过与其他企业合作,以实现共享收益、共担风险,从而降低财务风险.另外,还要促使企业间合作和竞争的统一,实现信息资源的共享,从而增强自身防范财务风险的能力.

四、小结

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,就必须提高本企业的财务风险管理水平.财务风险管理作为企业管理的核心系统之一,理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具.本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题,就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究,各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用,保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件.