房地产合作开发项目风险管理与控制

【摘 要】企业投资必须确保回避风险,采取风险控制措施可以降低预期损失,或使损失更具有可测性,从而降低风险.本文对房地产项目常见的风险及风险控制和处理方法进行了探讨.

【关 键 词】项目管理；风险控制；方法

在经济活动中,存在确定性现象和不确定性现象.确定性现象的前提出现时,可以准确预测它的结果.而不确定性现象是指在某种条件下存在多种结果,但究竟发生哪种结果事先并不能完全肯定.根据风险理论的研究,风险是人们对未来行为的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生的负偏离.在房地产投资的范畴内,风险专指投资主体在项目开发的整个过程中将遭受损失的可能性和遭受损失的严重程度.正确的认识风险,对于投资者建立和完善风险机制,加强风险管理,减少风险损失,提高经济效益,具有重要的意义.

一、房地产合作开发项目的风险因素

房地产开发的程序一般分为投资决策阶段、设计阶段、建造阶段、销售阶段和物业管理等过程,在每一阶段几乎都存在着风险因素.

(一)房地产项目开发的一般风险因素

1.投资决策风险.主要是对投资地点的选择和投资机会的把握.

2.融资风险.开发商总是利用金融杠杆原理,来实现用尽可能少的自有资金获取最大投资利润.但是,杠杆原理对自有资金的收益和亏损同样起着放大作用,当投资收益低于贷款利率时,开发商所亏损的资金也一样会因贷款规模的增大而增大.

3.市场风险.一般而言,房地产市场是地区性的市场,当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多.

4.经营风险.包括土地费用、建造费用、租金售价水平、开发租售期限长短、短期和长期信贷的筹措及其成本,在开发商首次开发一个项目时往往是未知的,直到项目施工后有些因素才能基本清楚.这些不确定因素变动的幅度,代表了开发商所承担的风险大小的程度.

(二)房地产合作开发项目的特有风险因素

除了上述房地产业自身可能存在的风险外,企业合作团队内部系统和外部环境的不确定性、复杂性也会给房地产合作开发项目带来新的风险.国外一些学者提出了在企业合作中存在两种风险,一是绩效风险,二是关系风险.

1.绩效风险是指在充分合作的情况下战略联盟无法达到预期目标,这种风险来自于合作之外的因素,比如环境的变化、合作者能力的缺乏等等.

2.关系风险是指联盟企业的机会主义行为,也就是对所期望的合作关系存在的不确定性.关系风险被认为是合作参与者以合作团队的公共利益为代价追求自身利益的可能性,这种行为包括缩水自己的投资、侵占对方的资源、歪曲信息、隐藏自己的合作日程表和递交不令人满意的产品和服务.

二、房地产合作开发项目风险管理与控制的目标

近几年来,世界上各国企业合作每年增长率都在25%以上,但失败的企业合作也屡见不鲜,企业合作的风险问题及由此带来的负面影响不容忽视.在企业合作中引入风险管理,有利于明确合作团体内各企业的风险责任,并采取措施控制和降低风险.这样还可以帮助企业避免不良的合作关系,有助于企业利用各种机会进行低成本、低风险的合作机制模型,所以房地产合作开发项目风险管理的最终目标是：

1.为全面、合理地处置风险提供可能性.风险管理基于风险识别衡量和科学分析,使其既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础,正确识别、衡量风险,为管理、处置风险提供科学决策基础；又能够用科学、系统的方法,对各种风险对策的成本及效益加以比较,从而得到各种对策的最佳组合.

2.促进房地产投资主体决策的科学化、合理化,减少决策的风险性.通过实施风险管理,将损失减少到最低限度,或在损失发生后及时合理地得到经济补偿,这就直接或间接地减少了企业的费用支出,从而保障了投资者收益目标的实现.

3.有利于房地产开发商增强风险意识,从被动管理变为主动管理型,为项目开发提供安全的生产经营环境.

4.使得合作企业发现自身所存在的危险性和问题,并根据风险控制研究得出的结论方法进行解决,从而节省合作团队的运行成本,减轻各企业对动态合作潜在损失的忧虑,维持企业合作的运行,保证企业合作团体经营收入的稳定性.

三、房地产合作开发项目的风险管理与控制方法

任何企业在投资过程中都希望最大限度的回避风险,采取风险控制措施可以降低企业的预期损失,或使这种损失更具有可测性,从而在获取最大利益的同时尽量降低风险.常见的风险控制和处理方法包括风险预防、风险回避、风险降低、风险分散、风险转移、风险自留.

1.风险预防.风险预防是指对项目投资进行市场分析和研究,以减少投资的不确定性和风险性.通过研究使投资者明确了投资过程中可能存在的风险及其大小,是风险防范和控制的有力措施.风险预防实施步骤为：

（1）充分收集信息和资料.要充分了解市场的供求情况和供求结构、市场发展变化趋势、消费者的需求偏好、原材料和产品的、竞争对手的动态等.

（2）进行市场研究和分析.在信息收集、整理、分析的基础上,对其需求的确定性作出分析和预测.它是判断投资可行性的基础,是投资和经营决策的前提,对防范投资风险有着重要意义.

（3）做好投资可行性研究,选择合理的投资方案.在投资决策前,对拟投资的项目进行全面的、综合的经济技术分析和研究,以确定能否投资.经过这项工作,投资者能清楚地了解和掌握在投资过程中可能遇到的风险和各种情况,并采取相应的措施予以防范和应对.

2.风险回避.用风险回避的形式来消除风险是较为常见的,也是对付风险最彻底的方法.有效的风险回避可以完全消除某一特定的风险所可能造成的损失.风险回避主要体现在三个方面：一是在投资决策阶段,通过对投资风险的测量和评价,放弃风险较大的开发区域、开发类型或开发方案；二是在土地获取阶段,通过对地块的自然属性、使用属性或有关部门对地块使用属性的确认,如果开发无利可图,则应放弃该宗土地的开发；三是在工程建设阶段,为了回避风险,可能拒绝采用某种建设方案、结构形式或施工方案,或通过招投标模式、承发包方式、合同类型的选择等回避某些风险.风险回避虽然能有效的回避风险,但同时也失去了参与竞争的获利机会,因此具有一定的局限性.

3.风险降低.风险降低是指在风险发生前、发生时和发生后,采取各种防范措施,尽量减少发生损失事件的概率和降低损失的程度.这种方法一般用来处理那些房地产投资者不愿回避或转移的风险.它是一种被普遍采用和接受的风险防范的方法.风险降低有三层含义:一是在风险发生前,降低其发生的可能性；二是在风险发生时,使发生的损失达到最小；三是在风险发生后,采取积极有效的措施,弥补已经造成的损失.

风险降低的方法对管理房地产开发过程中所遇风险显得尤为有效.开发过程中可采取一系列手段将开发风险降低到最小.

（1）准确的预测和评价方案,即尽可能的全面收集资料,采取科学的方法对拟开发项目的各项费用和最终收益进行预测,对备选的方案进行风险分析 和决策,以减少开发的盲目性,降低项目的各种不确定性.

（2）缩短建设周期,尽快完成开发项目,有利于减轻投资者将面临的未来的不确定性.

（3）针对开发中可能存在的风险,提前制定详细而周密的方案,建立有效的指挥系统,并定期实施训练.

4.风险分散.可以采用投资组合、共同投资和跨行业投资等多种方式来分散风险：

（1）房地产投资组合.通过分析不同类别房地产投资的风险与收益的关系,以及在统一市场条件下各类房地产的相关性,针对各个不同房地产类型需求的差异加以区别,评价和选择两个或多个不同类型的房地产产品进行开发投资.

（2）共同投资.多个房地产开发的公司联合起来,共同开发同一个房地产项目.共同开发投资要保证参与投资的各方主体能够优势互补,从而最大限度的控制风险.

（3）跨行业投资组合.跨行业的投资组合方式能起到降低房地产投资风险的作用,但前提是这种投资组合必须是科学的、合理的,否则会产生负的影响.

5.风险转移.风险转移是指投资者将损失有意识地转移给与其有相互关系的另一方承担的一种风险防范方法.风险转移通常在以下几种情况下采用：可以清楚的划分被转移和转移方之间的损失；被转移人能够并且愿意承担适当的风险；风险转移成本低于其它方法.风险转移的主要途径有保险、合同、担保.

6.风险自留.风险自留是解决发生较小损失时所采用的一种方法.这种方法是指在预计较小损失可能发生的情况下,预留一笔应急资金以应付损失；或者因过错而引起较小损失发生时,用应急资金主动承担所发生的损失.风险自留虽然让投资者承担了风险、增加了费用,但它同时也可以促进资金周转、节约潜在费用和赢得潜在顾客.风险自留分为两大类,第一类是非计划风险自留,即对某些风险,由于没有意识到它的存在或重要性,因而没有处理风险的准备,或明知风险的存在,却由于疏忽或低估了风险的程度等,都属于非计划风险自留；第二类是计划风险自留,即对某些风险经过科学的判断、认真合理的研究分析后,决定通过资金融通,自己独立承担该风险造成的损失.

(二)房地产合作开发项目的风险控制和处理

针对房地产合作开发活动中发生的常规性风险、可预测风险以及不可预测风险,应制定具体的防范与控制举措来实现规避与降低风险的目的.根据房地产合作开发项目的特点,可采用相关的具体措施.

1.成立专门的风险管理部门,对风险因素事先分析.房地产合作项目风险管理部门的任务应该是紧紧围绕合作项目开发过程中对风险的管理,来实现投资利益最大化或风险最小化的目的.

2.聘请专业咨询公司,进行可研论证.在房地产开发的整个过程中,可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步.聘请专业咨询公司进行可研论证,发挥专业咨询的特长,降低投资风险,显然非常必要.

3.对关键线路上的工作,制定周密应急计划.房地产项目开发周期较长,国家产业投资政策,金融政策等宏观政策的调整,内外部各种因素的变动,都可能造成房地产开发周期拖延,风险加大.而关键线路上的工作对项目开发周期起着决定性作用,项目管理者必须对目前和远景制定项目计划,对处于关键线路上的工作做出应急计划.应急计划包括风险的描述、完成计划的假设风险出现的可能性、风险的影响及风险应急的措施.

4.实行建设项目全过程造价控制.有效地控制工程造价的做法包括：项目投资决策阶段做好投资估算.设计阶段,推行设计招标或设计方案竞赛,改变设计收费办法,实行设计质量奖惩制度,采用限额设计,择优选择设计单位.项目施工阶段,通过公开招标,择优选择施工企业.委托监理公司进行施工阶段监理,重视工程项目“质量成本”和“工期成本”的管理和控制.竣工结算阶段,做好工程审计把关,防止高估冒算.

5.建立财务预警系统.房地产开发投资需要的资金量较大,且周期长、来源复杂、资金运作过程影响因素多,而且开发企业要依靠金融支持,项目资金运作存在较大风险,发生财务风险的可能性较大.建立财务风险预警系统是有效的监测和防范财务风险的有效手段,在企业所面临的各种现实的或潜在的风险尚未形成,或刚刚开始显露有效威胁的情况下,迅速确定风险来源,判断和细分风险的构成,采用风险防范措施化解风险,将风险的危险系数降到最低,从而实现投资收益的最大化.

6.聘请法律顾问,加强合同管理,完善合同条款.房地产市场开发环节涉及对象、合作伙伴多,合同量大,内容复杂.由于合同条款的不完善、合同履行的意识不够等方面对开发商所造成的损失越来越多.聘请法律顾问,对完善合同条款,加强合同管理,可以有效降低合同履行风险.

7.密切关注市场动态,采取灵活营销策略.经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段,该环节的成败直接关系到企业的生死存亡.在经营管理中,房地产商应密切关注市场的动态发展,了解需求状况,采用灵活多变的营销方式,拓宽营销渠道,降低营销风险,搞好物业管理,定期检查房地产状况,及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患.