房地产开发企业财务管理与税务策划

摘 要：本文根据我国当前房地产行业普遍存在的现状和国家对房地产业的政策要求,重点论述解决房地产开发企业内部财务管理的重点难点,在政策法规方面的风险管理及成本控制,同时剖析对房地产开发企业因税务策划而引起的税务风险控制及其政府审计重点措施.

关 键 词：房地产业；财务管理；风险控制；税务策划

一、我国房地产开发企业财务管理重点和难点

(一)房地产开发企业的财务管理工作重点

首先,房地产开发企业的资金筹措是房地产开发企业的工作重点之一.顾名思义,房地产开发企业的开发对象自然是房地产,这就导致了巨额的资金投入成为房地产开发企业的财务管理工作的特点和重点.在房地产开发的开始阶段就需要房地产开发企业投入大量的资金购买土地和支付房屋工程价款,其资金筹集的任务较一般企业来说非常繁重.另外,房地产的开发经营周期和资金周转期都很长,资金的周转率很差,企业在完成初始资金投入后还要想方设法通过各种融资渠道获取资金来支持房地产项目的滚动开发,使得资金的筹划工作更加有难度.房地产的开发大致要经历征地、土地开发、房屋主体结构建设、竣工交付这几个阶段,完成这几个阶段所经历的时间往往在2年以上,在这期间房地产开发企业要费很大的精力进行资金的管理,稍有不慎,就会造成房地产开发企业的资金周转不灵.房地产开发完成并竣工之后,在出售的时候受到其价值大的影响绝大多数采取的是分期付款的方式,这使得资金的回收期更加延长；如果房地产开发企业选择将房屋出租的话,那么它还要对房屋进行维修和装饰,这又是一笔为数不小的开支.所以说,房地产开发企业资金筹措的任务繁重,资金也不能够在短期内得到回收,现实经营中房地产开发企业的资金从投入到完全回收,往往要经历几年甚至十几年的时间.

其次,财务风险管理是房地产开发企业财务管理工作不可忽视的重点.如前文所示,房地产开发企业的开发活动历时周期长,需要大量的人力成本和财力成本的投入,在开发的过程中受到各种变量因素的影响,给房地产开发企业的开发工作带来较大的财务风险.与此同时,房地产开发企业不可忽略的一个财务风险是国家的法律法规以及国家政策带来的影响,房地产开发企业所在的行业的特殊属性决定了其对国家政策和方针变化是非常敏感的,但是,很多房地产开发企业对于新政策和新法规的调整和适应能力是比较差的,这就导致了房地产开发企业在开发的过程中会承担比其他企业要高的财务风险,房地产开发企业已经成为我国具有代表性的高危行业.

最后,房地产开发企业的财务关系比一般企业的财务关系要复杂得多,这是房地产开发企业的财务管理的一个特点.房地产开发企业涉及的利益相关者非常多,因此其财务管理中财务关系比较复杂,房地产开发企业在实际的运营中要处理好和投资者、债权人和债务人、政府之间的关系,对内还要处理好和员工之间的关系,促进各个部门之间关系的协调和完善.在实际的开发之中,房地产首先应该和被动迁的居民或者单位进行协调和沟通,正确以和谐的方式完成动迁工作；然后房地产开发企业要和勘察设计单位、施工安装公司、原材料供应企业进行洽谈和协商,确定好开发的具体实施步骤；房地产开发企业在房屋的建设过程中还要商品房购买者、委托建造房屋单位、房屋的承租者、企业的投资者以及工商、税务及时沟通和联系,以便在出现问题的第一时间将问题解决,所以说房地产开发企业的财务关系及其复杂,给财务管理带来了很大的难度.另外,房地产开发企业和商品消费者个人之间并不是在房屋买卖之后就完成了交易,在房地产开发企业的经营之中要频繁的发生各种预收预付和应收应付款项,比如说物业管理费、取暖费等等,这也给房地产开发企业的财务管理工作带来很大风险,所以,房地产开发企业应该注重其债权债务的管理工作,摸索一套适用于自己行业特色的债权债务管理办法,当然,对于房地产开发企业来说,最重要的仍然是处理好和各个方面的关系,保证正常经营.

(二)房地产开发企业财务管理难点和提升策略

1.缺乏财务管理意识是很多房地产开发企业的管理通病

有一些房地产开发企业认为只要取得土地使用权、拿到建筑图纸,然后组织建筑施工队伍按照图纸将房屋建造起来,在这个过程中进行资金的投入,待房屋建造完成之后,竣工交付使用,那么就会产生经济效益,形成利润.这种想法其实大错特错,房地产开发企业在决定实施一项房地产开发项目之前,应该认真地进行财务分析和财务预算,对征地的成本、资金的筹集和投放等运作细节以及投资回报率仔细考察,否则企业很容易在施工的过程中由于缺乏成本控制导致房屋建造成本和预算严重不符,根本达不到预期的利润和收益.当前很多房地产开发企业还是将财务管理工作和会计工作混为一谈,认为财务管理工作就是记好帐、算好帐,对于成本控制和内部控制则缺少重要性认识.

房地产开发企业应该注重目标建设,加强资金的有效管理,实现财务管理意识的提升.首先应该制定对于经营目标的预测,使得投资风险得到有效控制,房地产开发项目投资周期长、投资金额巨大、经营风险高,在资金使用上如果没有良好的管理意识,很容易陷入经营风险,使得建筑的进度受到阻碍.所以,对于项目投资的工程要进行预测和推断,对于项目在执行过程中可能遇到的各种状况都要加以考虑,并编制可行性研究报告,力争做到对资金投放的全过程实施控制和监督.在知识经济时代的影响之下,房地产开发企业应该在认真分析行业特点的基础上,把握市场机遇和市场规律,实行科学的资金管理,在最低的风险下实现最高的投资回报率；其次,房地产开发应该建立成本目标,降低在开发和经营的过程中的成本消耗.房地产在开发伊始就应该制定成本目标,而且必须制定成本目标,房地产开发企业财务管理的核心工作就在于成本管理.对于开发过程中发生的拆迁补偿费、前期工程费、、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费都要进行预测和分析,制定成本预算,加强成本管理,使得成本支出在预算控制内进行,使房地产开发企业能够以最低的成本换取最高的效益2.单一的融资渠道限制了房地产开发企业的发展

基本上,我国的房地产开发企业都是依靠银行贷款来获得房地产开发项目所需资金的,也就是说房地产开发企业的融资渠道是很单一的.近几年来,国家出台了各项调控政策对房地产开发企业进行规范和调整,银行对房地产开发企业的贷款条件也愈加苛刻,通过银行获得信贷资金对于一些房地产开发企业来说已经越来越有难度了.房地产企业财务管理受到单一渠道融资方式的制约,资金链很容易受到严重的威胁.

为了改变房地产业的发展受到融资渠道单一的不良影响,房地产业主应该积极扩宽融资渠道,有效避免财务风险发生的可能性.房地产开发企业可以借鉴集团化的资金管理方式,实行资金统一的管理,集团化资金管理方式也能给房地产开发企业创造在贷款条件和贷款利率上的优惠和方便,房地产开发企业在开发房地产项目,经营房地产业务时要注重声誉和信誉的积累,形成良好的市场形象和口碑,这样房地产开发企业在进行信托等融资渠道扩展时才能顺利而行,企业的资金链也会有比较稳固的保障.

3.房地产开发企业承担的税负一直是比较重

房地产开发企业一直以来都承担着较为沉重的税收负担,这给房地产开发企业的财务管理带来难度.房地产在开发、竣工和流通的过程中需要缴纳的税款包含了营业税、土地增值是、房产税、印花税、契税、城建税和教育费附加等,着实给房地产开发企业带来了较为严重的负担.而不是每一位房地产开发企业的财会人员对于税法和会计相关政策都了解௚ 0;非常透彻,这使得很多房地产开发企业并没有掌握如何运用恰当的方法进行税务筹划,降低税收负担.他们要不然会承受较高的税收负担,要不然就会为了减少税收支付而进行偷税漏税.

针对这种情况,房地产开发企业唯有详细的了解税法对于房地产业相关的税收政策和税收优惠,结合企业的会计制度,通过推持纳税时间或者利用税收优惠等政策对对企业应该承担的纳税金额进行合理的控制和降低或者在时间上向后推迟.通过控制税收金额来减少企业的财务风险,为企业的发展创造良好的财务环境.

由以上的分析,我们能够得知税收筹划对于房地产开发企业来说非常重要,对于其财务管理水平也有重要影响,所以,接下来要论述的是房地产开发企业税收筹划的风险和控制

二、房地产开发企业的税务管理

1.税收筹划含义

有些人把税收筹划和偷税、漏税等概念加以混淆,觉得它们是一个含义.其实不然,税收筹划是在法律允许的范围内进行的,而偷税、和漏税是违法行为,是要受到惩罚和制裁的.所以,在研究税收筹划相关理论时,我们首先应该明白税收筹划的含义.

在注册税务师考试辅导用书《税务实务》中,国家税务总局将税收筹划的定义描述为一种有目的的、合法的筹划行为,它要求纳税人在税法允许的范围内,对经营活动、理财活动和投资活动进行有目的的筹划和安排,争取取得可以减少税收的税收收益.

学者蔡昌、张文华认为当存在多个纳税方案可供纳税人选择时,纳税人应该在法律许可的范围内对企业的经营和投资、交易和组织行为进行科学、合理的事先安排,在多个方案中选择税收负担最低或者税收利益最大的方案.

两种对税收筹划的定义其实都隐含着在合法的条件下节税的含义,这是税收筹划和偷税、漏税本质上不同的地方.

2.税收筹划的风险

对于税收筹划,不同的公司,不同的财会人员可能会提出不同的方案,也就是说税收筹划并没有一个固定的方法和固定的标准,它依赖于财会人员对于税法的了解程度.在纳税过程中,由于纳税人和税务机关存在着权利和责任的不对等,导致征纳双方对于某些认定会产生较大差异,这就给纳税人的税收筹划带来了风险.税收筹划涉及到法律风险、执法风险、信誉风险和心理风险以及反避税风险.纳税人在进行税收筹划时应该考虑到这些风险因素,加强风险应对能力,在财务管理的过程中考虑到税务的风险管理.

房地产税收筹划阶段按照其运营过程可以划分为前期准备阶段、融资阶段、建设阶段、销售阶段和经营阶段的几个类别的税收筹划.各个阶段之间相互联系、互相交织,共同构成了房地产行业税收筹划的整体.按照税种的分类可以划分为营业税税收筹划、土地增值税税收筹划、房产税税收筹划等.碍于篇幅限制,本文介绍几种在实际中常用到的税收筹划方式.

融资阶段的税收筹划应该考虑到借款利息对税收的一种减免作用,站在税收的角度上,如果不考虑企业的最优资本成本结构问题,房地产开发企业尽量使用较多的负债,可以有机会运用借款利息在税前作为财务费用扣除的优势进行税收筹划.另外,房地产开发企业在纳税筹划的过程中应该考虑到利息资本化和费用化的差距对税收金额的影响,房地产开发企业盈利时,利息费用应该尽量费用化,作为财务费用当期扣除；如果企业亏损或者有为弥补亏损,那么利息支出最好资本化.融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理：首先,房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势,但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险,房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题；其次,房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款,虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多,但是为防止税务机构对于超额利息的剔除,房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款,比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的.

在营业税的税收筹划过程中,房地产开发企业可以选择合作建房的方式进行房产的建造.合作建房的运作方式要求一方提供资金而另一方提供土地使用权,然后双方合作、共同建造房产.在合作建房中房地产开发企业可以根据以物易物和合营企业两种不同方式的不同规定进行税收筹划.比如说甲乙合作共建房产,甲提供资金,乙提供土地使用权,两企业约定房屋建成后双方各拥有一半房产,假设房屋建成之后的价值是6000万元,那么此时乙通过转让土地使用权拥有了3000万的房产,则乙缴纳营业税的金额是3000*5%等于150万元,这时候甲不缴纳营业税.

本文介绍了房地产开发企业在生产经营中主要面临的财务风险,并根据笔者的工作经验提出了防范财务风险的相关对策；另一方面笔者探讨了房地产开发企业的税收筹划的含义及风险,并重点分析了融资阶段的税务筹划和营业税税种的税务筹划策略.（作者单位：达县供销合作社）