本站原创房地产业是我国国民经济中重要的基础产业、先导产业和支柱产业,在国民经济中占有重要的地位,已成为国民经济的“晴雨表”,对GDP的贡献巨大.房地产业的健康发展,不仅能够有力地拉动经济增长,同时具有促进房地产资源的合理配置、增加财政收入、解决就业、维护社会稳定等重要作用.相反,房地产市场失灵、过度泡沫的聚集将严重影响经济增长,危害到社会的民生问题.同时由于房地产市场的外部公共性、垄断性、信息不对称等原因导致“市场失灵”,这就使得房地产的市场机制大打折扣.因此,在一定程度上需要利用宏观调控手段来对房地产市场进行纠正,引导其健康、合理、快速的发展.
一、我国宏观调控背景概述
从2003年下半年开始,针对房地产市场存在的一些问题,如房价涨幅过快过大、楼市泡沫日趋膨胀,国家就连续出台了一系列宏观调控政策. 2006年更是房地产市场宏观调控政策出台频繁的一年,有国六条、国六条细则、征收二手房交易所得税、限制外资进入、银行信贷紧缩等政策.但这些政策的执行力度不强,房价也没能有效地抑制.
直到2007年,面对持续的房地产上涨,政府又频繁的出台调控政策,尤其是“9·27”新政的出台,使得遏止房地产快速上涨的缰绳愈收愈紧.2007年底至2008年初,在前期紧缩性房地产宏观调控政策逐渐产生作用的影响下,房地产市场终于开始冷却.不料,国际金融危机爆发,对中国经济的负面影响也愈发广泛和深入.与此同时,百年不遇的“5.12”汶川大地震又令全国楼市雪上加霜,国内房地产业迅速进入了深度低迷期,绝大多数房企面临严峻的形势,尤其是资金链极度紧张的困境.为了抵御金融危机对国内经济的巨大冲击,国家又采取4万亿财政投资、降低利率等宏观调控措施来带动经济的正常发展.房地产业作为国民经济的支柱,此时也受到扶持.
金融危机后,在政府对经济发展的的支持下,房地产也异常活跃,由之而带来的问题也更加突出.
2009年以来,政府又陆续出台了一系列的调控措施.2009年,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确二套房贷首付不能低于40%,贷款利率严格按照风险定价.2010年,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套以及上住房贷款；对有违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期.2011年初,万众瞩目的房产税在重庆和上海进行试点,标志着房产税的正式出台.近期,各住宅涨幅较大的城市纷纷出台限购令和限贷政策,国家宏观调控的力度还在步步加大.相对以往对房地产市场不痛不痒的调控而言,此次调控被称为是史上最严厉的一次调控.尤其是限购令以及银行信贷的收紧对开发商而言更是致命的一击.在政府持续不断对房地产市场的调控下,大多数城市的房价都或多或少的出现了下降,房地产调控效果逐步显现.
二、重庆市各主城区11年上半年销售数据统计
在调控持续加紧的情况下,开发商的资金链越发的收紧,消费者的观望情绪也异常高涨.在政策如此严峻的情况下,开发商都将采取什么策略来度过房地产市场周期的低迷期呢?下面就重庆市主城区的情况做个简单的介绍分析.
首先来看看主城各区在2011年上半年的销售数据,同时和2010年上半年作个比较.
通过上表可以看出,2011年上半年相对2010年而言,主城区的成交面积明显下降了,但成交均价去上升了.这在一定程度上与宏观调控的周期想吻合,出现了第一阶段量缩价升的现象,也相应的反映了政府对房地产市场调控的决心.面对此次严厉的政策调控,重庆主城区的开发商都采取了哪些营销策略来平稳的使自己度过这个房地产市场寒冬呢?
三、重庆主城区在宏观调控政策下主要采取的营销策略
下面对重庆主城区主要采取的营销策略归纳如下：
1.打折促销
在2011年岁末之时,重庆楼市的促销大战再次被推向.金科地产打出了“来噻!2012”的广告语,一次性推出旗下包括金科世界城、金科华岩万人广场蚂蚁SOHO、金科廊桥水乡、金科公园王府、金科太阳海岸、金科10年城6大楼盘,工2012套房源全部纳入“清仓”,加入到年底促销战的行列,之前重庆保利地产也推出贺岁特惠房源,最高优惠达56万.
2.老带新政策
该策略即开发商向已购买或已订房源的客户承诺如果成功介绍一个新客户将给予老客户相应的费用补助.多介绍成交,费用将累计补助.如茶园新区银翔翡翠谷项目的老带新政策就是老客户若成功介绍一位新客户,老客户将获赠一年所购房屋的物业管理费,多介绍成交,多免物管费.
3.品牌推广策略
政府对房地产市场持续调控的情况下,“才是王道”的道理,使得大多数开发商都开始陆续的打出降价优惠的旗帜.这种现象,使得消费者的观望情绪甚浓.因此为了让项目在众多楼盘中脱颖而出,开发商更多的应该注重将项目与自身品牌联系起来,让品牌深入人心.毕竟买房就是买感觉,感觉酝酿出来了,房子自然就卖出去了.
4.特价房策略
如协信阿卡迪亚君临天悦项目在2011年11月末推18套特价房,面积大小54-65平米,总价36-59万,即可入住两室现房.
5.团购优惠
如渝北区鲁能星城项目为庆祝两江新区成立一周年,特以特惠回报全城,12街区限量清盘特价房源,套内最高价仅7915元/平米!（楼盘均价9500元/平米当时）套内面积为98-106平米,物业费为1.60元/平米.月,5街区园上98-106平米,团购优惠可达8万元.
6.VIP卡
如雅居乐国际花园雅郡将于12月11日加推20楼高层房源,户型区间83-113平米,目前正在VIP卡,缴1万开盘可享10万优惠再92折优惠.
四、重庆房地产企业营销策略的发展趋势
此次调控在一定程度上规范了房地产市场行为,使整个行业更透明化,减少了盲目追求暴利的投资行为,使得今后的房地产市场将更多的转向理性消费.因此在未来的房地产市场,开发商应该更多的实施有效的营销策略,将消费者的购买转化为有效的购买行为.基于此,对重庆房地产企业在以后的营销策略中,应注重一下几个方面.
1.品牌战略
开发商应该转变观念,不能总是以产品为主的自我观念,而是以保证购房者满意及广大业主的长期利益为产品的诉求点,同时以客户需求和感受为导向的营销观念,真正把品牌战略落实到营销中去.将产品与品牌贯穿起来,使产品更深入人心.
2.注重项目前期策划
其中对市场调研的深度以及客户群体的分析及产品的定位直接影响产品的销售情况.同时要注重策划的科学性,使之形成整体性和系统性,同时需要对广告效果进行跟踪及监控,还有就是形成营销策划效果的后评估机制.“千里之行,始于足下”,只有打下坚实的基础,才可能成就成功.而房地产前期策划就相当于坚实的基础,只有把它做好了,才能更好的促进产品的销售.
3.注重物业服务
对消费者而言,买定房子后就意味着他可能几年,几十年都要居住在这个地方,到时候消费者接触最多的应该就是物管.而物管对我们而言就好比买了产品之后的一个售后服务,售后服务的好坏直接影响着我们对产品的评价以及对开发商的认可度.所以物业服务在一定程度上可以为开发商带来口碑效应,注重物业品质,也将促进产品的