本站原创中国房价长达十年的疯涨,可以用货币现象来解释――即过多的货币追逐或流向了房地产业.房地产持续涨价不仅推动GDP的增长,而且也促进了货币和财富的膨胀.
从经济学的角度看,是供求的信号,涨价要么是供给不足,要么是需求过旺导致供不应求.房价涨可以说是“房子”供不应求的信号.但,是否可以认为,涨价将长期持续下去?简单地从城市人口增长的自然需求角度来看,答案是肯定的,但却是一种似是而非的误导,人口增长的自然需求并不等于有购买力的实际需求即有效需求.上涨从来是双向的,一方面上涨刺激供给的增加,另一方面却抑制了需求.奇怪的是,房价上涨,刺激了供给增长,大量的资金从四面八方涌入房地产业,房地产投资持续创新高,长期居高于各行业之上,人均住房面积也创新高,人均拥有住房面积居世界前列,但却没有抑制房地产需求,其需求仍在攀升.
然而,房地产大量空置的事实也告诉人们,旺盛的房地产需求不是最终需求,而是中间性的投资和投机需求.近十年来房价的疯涨,极大地抑制了中低收入群体――数亿（农民工和异地职业者）的最终需求,使他们买不起房,但却极大地刺激了投资和投机需求.由于房价不断攀升,投机房地产稳赚不赔已成为有钱人的财富游戏和首选.这和美国的次级债几乎同出一辙.但是,中间需求是不可能长期累积的,最终需求就像“向心力”一样,它将无情地把投机需求拉回来而使房价逆转,击鼓传花总会结束,泡沫终将要破灭.
但国际经验告诉我们,投机性的中间需求受制于有购买力的最终需求,有购买力的最终需求又受制于“房价收入比”和“租售比”.这是铁的规律.当“房价收入比”超过一定的限度,泡沫就破灭了.也许它发生在三年以后的2015年,也许是五年之后的2017年.这是基于以下三方面的推测：一是GDP和国民收入增速将从超高位回落到中位或中高位,相对下降的购买力与持续上涨的房价背离；二是西方国家有史以来最宽松的货币政策终结,低利率将逆转,热钱和廉钱不再复存,甚至会外逃；三是人口增长率下跌和人口红利转负,房屋剩余更加严重.如果中国房市泡沫破灭,那将是一场震惊全球的金融和财政的巨大海啸,其打击是灾难性和毁灭性的.
中国要解决房地产泡沫问题不是没有办法,转变“土木经济”的发展方式,从表层调控、结构调控和基础调控等三个层面入手是抑制泡沫的路径.这其中,基础调整则是今后的重点调控领域.基础调整是指基本规则和制度的调整,如加快公共财政、税收等财税体制改革、城乡土地等要素市场和产权制度改革,户籍制度以及相应的城市福利制度改革等等.从基础上调整土地财政模式和城镇化模式,矫正需求结构的严重扭曲.在操作上,应将表层的短期调整、结构的中期调整、基础的长期调整与相应的行政、经济、法律手段有机地结合起来,从而逐步增加供给,抑制过分投机,合理收入分配,引导房地产平稳下降.唯其如此,才能使房地产业健康持续地发展,才能避免或减轻房地产泡沫破灭带来的危害和冲击.