本站原创摘 要:随着我国国民经济不断发展和经济改革的不断深入,房地产企业在经济中的地位飞速提高,并以其强大的生命力和依附能力不断发展壮大,现在已成为关系国计民生的重要力量.然而在其发展过程中,也存在不少问题亟需解决,本文就国内房地产经济管理的方向提出几点想法和观点.
关 键 词:房地产经济管理,内部经济管理,外部经济管理,未来走向
中图分类号:C93
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)23-0236-01
1国内房地产经济管理的现状
1.1当前房地产企业经济管理存在的一些问题
国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度,在基本业务管理方面算是有章可循,但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解,这就使得企业经济管理相对薄弱,经济业务的随意性变大,同时缺乏有效的监督机制,导致企业在这方面比较混乱.
首先是会计基础工作薄弱,致使会计信息失真秩序混乱,会计监督流于形式,单位负责人违法干预会计工作,扰乱单位会计工作.
其次,法人内部监督机构作用不明显,在实际工作中,董事会、监事会的监控作用严重弱化,往往缺乏有效的监督作用.
再次,法律意识薄弱,部分人员法律意识薄弱,有法不依,投机取巧,执法不严,姑息将就,拉人情给面子的现象普遍,管理松弛,造成了一系列经济犯罪.
最后,企业经营层以及普通员工的素质不高,人力资源政策不健全.
1.2房地产业经济管理的一般做法的利弊
企业在经济管理过程中的通行做法是统一核算、分工管理、奖罚不定,项目策划主要由公司统一决策,而财务也由公司统一核算和管理,项目人员目分工负责具体的前期开发、设计委托、工程管理、广告销售等工作.
上述做法虽然便于企业进行统一管理和监控,其弊端是显而易见的.
首先,项目开发的责、权、利脱节,难以充分调动一线项目经理人员的积极性,仅靠公司决策层的积极性,会致使项目在实施中提升很大难度.
其次,由于没有具体的业绩衡量指标,公司内部各项目经理部之间会出现严重攀比现象,不利于公司的和谐发展.
最后,企业的风险利益机制不完善,不符台社会主义市场经济的公平原则.如何将公司承担的风险具体分摊到项目经理及每个项目岗位,是现代管理艺术的魅力所在.
2对如何改善国内房地产经济管理的几点看法
要使房地产产业健康正常的发展,企业内部的经济管理是必不可少的,这里提出几点建议.
2.1建立良好的内部管理环境
加强和完善企业内部管理,应注意企业内部管理环境的建设,包括经营理念、方式和风格,组织机构,授权和分配责任的方法等,只有建立良好的内部管理环境,才能保证管理制度的真正落实,才能真正达到内部经济管理的目的.
2.2重视企业内部各方面的互相牵制
采取工作轮换制,根据不同岗位在企业管理中的重要程度,明确规定并严格控制每一员工在某一岗位的履职时间,对关键岗位应做到轮换频繁,次要的岗位可少一些,找出从中暴露出存在的问题,以及填补制度的漏洞、管理的缺陷.
2.3加强企业稽核制度
有的企业的经营者认为,稽核部门不仅不能创造效益,而且还大量占用人员编制导致经营成本增加,没有从根本上重视稽核制度建设.而很多案例表明,一些问题的发生,并不是因为没有制定,而是没有严格自执行制度,缺少稽核制度.
2.4企业内部的审计制度需要加强
要发挥企业审计的作用,保证审计机构的相对独立性,使其直接对董事会负责,这样才能够真正发挥企业审计的作用,监督和保护企业的资产、财产安全,监督企业朝着合理合法的良性方面发展,保证企业管理制度的正确执行.
3对国内房地产经济管理具体项目的思考和建议
3.1要核算并确定公司的投资总额
项目可行性研究报告完成并获得批复后,由公司选择适宜的项目经理部去实施落实,以获得批复的可行性研究报告为基本依据,并结合公司资金实力情况综台确定对该项目的投资总额.通过工程人员的初步估算后,提出项目资金流量表,取得公司认可,与其它测算确定后定下的指标一并以文字的形式确定下来,作为实施项目经济管理的依据性文件执行.
3.2要控制开发成本,确定费用支出
控制开发成本是房地产企业经济管理的关键.某一项目的投资总额一经确定,开发成本的控制就是实现效益的主要途径.正常的必要支出比较便于控制,而业务费用的开销弹性较大,报帐标准难掌握,控制起来难度较大.
解决的方法首先要增强经办人的主人翁感,自主的最大限度节约开支,其次是通过制度严控一切漏洞,查缺补漏,再次要采取费用合理包干的办法,费用节约归己.
3.3在项目定性前先行核算预完成利润
实现利润是经济管理的最终目标.实现利润的多少是检验企业业绩的根本标志,获取利润也是企业赖以生存和发展的基础.因此,利润指标的确定是一项硬指标,直接影响到各方面的利益,涉及到多部门的关系,如果实现合理预算并分配利润,将会激发各部门的情绪和积极性,对企业项目的建设有建设性意义.