房地产信贷风险控制措施

【摘 要】随着我国市场经济的发展,房地产行业为国民经济的发展做出了巨大的贡献,房地产本身就属于高风险高回报的行业,在面临发展机遇的同时,房地产行业也承担着巨大的信贷风险.企业的经营运行都会存在一定的风险,如果把风险控制在掌握范围之内,就不会影响企业的正常运行,房地产行业的高风险性对企业的正常运行产生威胁,因此,控制房地产信贷风险,是使房地产企业健康发展的保障.本文总结了房地产信贷风险的产生原因,并提出了控制房地产信贷风险的措施,希望对房地产信贷管理提供有效建议.

【关键字】房地产；信贷风险；主要类型；控制措施

房地产的信贷风险是指银行在和经营房地产的信贷业务过程中,受到众多不确定因素的影响,造成房地产信贷业务的实际收入和预期效益产生偏差,造成房地产企业经济损失的可能.房地产企业的信贷风险既不同于一般的信贷风险,也不同于一般的企业风险,它与客户风险密切相关,具有不可避免性、全程性、传染性,强烈的信贷风险甚至会引起金融危机,发生一系列连锁反应,因此,房地产的信贷风险不仅影响着企业的生死存亡,也影响着国家经济的发展与社会的稳定.

一、房地产信贷风险的产生原因

(一)缺乏健全的金融体制

房地产行业属于高投入、高收益的行业,其运行需要巨大的资金支持,由于金融体制的不完善,信息的不对称,容易给银行的选择带来问题,有些信誉较差、实力较低的借款人一旦获得了贷款,就给银行带来了信贷风险.由于房地产行业的利润高,吸引了很多开发商,为了追求高额的利润,一些不法商人利用银行贷款投资,房地产的高利润也使得银行放松了警惕,放松了对房地产企业的风险评估,导致贷款过度,使银行面临更多的风险.

(二)人们的信用观念淡薄

我国现代处于经济转轨时期,这一时期人们对经济利益的追求过于强烈,受到个人认识、不良习俗的局限,人们的信用观念比较淡薄,逃帐、违约、赖账、违规、诱骗等丧失信用的事件经常发生,特别表现在我国的房地产行业上,据调查,在国家对行业的信用调查结果中,房地产行业居于倒数第四,仅位于酒店、外贸、冶金行业之前,很多开发商只顾自己盈利,完全不顾银行利益,即使有资金也不愿意偿还银行,还是投入到下一个开发项目中去,甚至屡屡用银行贷款进行项目的开发,银行对借款人的经济状况也不能清楚的了解,我国也没有建立个人信用记录,不能了解借款人的真实经济状况.

(三)产权关系不明晰

我国房地产产权制度存在一定的落后性,个人的房产和土地所有权处于分离阶段,很多住宅的产权关系不清晰,抵押物的产权和收益不清楚,土地具有保值增值的功能,但房产是否具有这种功能还不好说,使得债权人的收益得不到保障.我国的二级房地产事业发展比较慢,旧房市场大多不愿问津,新房入市又比较困难,用于抵押债券的住宅难以变现,使银行的信贷风险不容易被分散,同时,由于建筑施工企业过于追求工期,忽视了工程质量,使得很多住房的质量都达不到国家要求的安全标准,很多建筑施工技术也不能达到要求,常见的有上下水管的按照、防水工程、供热系统等,开发商需要对这些不合要求的地方进行修改,造成一定的资金损失.

(四)政府的错误引导

我国赋予了地方政府发展地方经济的责任,各地政府在促进地区经济发展的做法上,有时候脱离了实际情况,只顾追风,盲目攀比,忽视了地区实际的经济发展水平,大肆修建步行街、商品楼、别墅区、旧城区改造等,实施了一系列的形象工程,不但没有给地方经济的发展带来好处,还劳民伤财,造成了资源的浪费.政府的支持更是促进了房地产行业的升温,为了使房地产行业尽快开工,政府往往以组织协调插手房地产和银行之间的关系,鼓励银行借贷给房地产行业,有些地方政府甚至给银行信贷下达了任务,政府强迫银行贷款,无论是房地产项目的开发和收益是否顺利,政府都不用承担责任,这就加大了房地产信贷风险.

二、房地产信贷风险的控制措施

银行应该提高认识,不能仅看眼前利益,应该清楚的认识到房地产信贷风险的严重性,谨慎的把贷款贷给房地产行业.既要支持有发展前景的房地产企业发展,又要尽可能降低风险.要严格房地产贷款的审批手续,坚决不贷款给不具有资格的企业和开发商,同时,要对贷款进行动态的监督,开发商应该开设独立的账户,定期还款,便于银行掌握开发商的经济动态,杜绝开发商获取贷款；合理运用利率杠杆,上浮高档住宅的利率,抑制房地产泡沫现象.

房地产行业运行的资金来源主要依赖于银行,房地产信贷数额的增多增加的信贷风险,这时候扩大房地产业的融资渠道能够有效分散风险.首先,要促进房地产的证券化,向社会筹集资金,监管部门在一定程度上放松对房地产企业的上市要求,鼓励上市；其次,建立专门的房地产基金,专门用来房地产行业业务的开展,鼓励社会群众投资房地产行业,减轻房地产行业的资金短缺问题；再次,房地产企业发放债券,有利于把分散的资金集中起来.

房地产行业向银行借款的数额巨大,信贷风险也大,无论是对房地产企业的发展,还是对银行的发展都十分不利,因此应该提高对房地产行业信贷业务的监管力度.银行应该制定明确的监管制度,包括监管目标、监管方式等等,对房地产的借贷有一定的约束作用,要定期或者不定期的对房地产的信贷业务进行检查或者抽查,重点检查房地产企业是否符合借贷要求,贷款时间是否超过十年期限、是否用流动资金来代替还贷资金等,对违规现象要进行严肃的处理,绝不姑息养奸,杜绝以贷谋私、收受贿赂的现象.

地方政府应该从实际情况出发,正确对房地产行业的发展进行指导,促进房地产行业的规范化、制度化,对房地产行业的发展用地要严格的控制,完善房地产开发项目的审批程序,避免盲目扩张,稳定房价,鼓励商品房销售,采取政策对房地产行业进行管理,纠正房地产行业发展的不正之风.

总结：

房地产行业的飞速发展促进了银行信贷业务的发展,但房地产信贷业务在发展过程中出现了很多风险,这就要求房地产企业和银行都应该具有风险意识,按照信贷风险的类型分析信贷风险的成因,找出降低信贷风险的有效措施,保证各项工作的顺利进行,促进房地产行业的健康发展.