我国商业银行房地产信贷风险防范

[摘 要]房地产市场的持续火爆使我国商业银行所面临的房地产信贷风险日益凸显.为此,商业银行应提高风险管理意识,加大风险管理力度.

[关 键 词]商业银行房地产信贷风险

一、2009年我国房地产市场状况概述

今年以来,我国房地产市场异常火爆.国家统计局数据显示,前11个月我国房地产开发企业资金来源中,国内贷款8994亿元,个人按揭贷款7009亿元,总计流入房地产行业的信贷资金1.6万亿元,同比增长69.1%.前11个月全国银行人民币新增贷款9.21万亿元,16.6%的贷款流入到了房地产领域.过多的信贷资金进入到房地产领域,给商业银行埋下了潜在的信贷风险.

二、当前商业银行房地产信贷面临的主要风险

1.政府宏观政策调控给房地产信贷带来的政策风险

面对今年以来全国部分城市房价上涨过快的态势,12月以来国务院相继出台了调控政策,从抑制投机性购房到二手房营业税优惠政策到期结束,又从明确提出遏制部分城市房价过快上涨,再到土地出让金首付不得低于50%.这一系列政策的出台,不但使商业银行的房地产开发贷款面临的违约风险加大,而且对其个人住房贷款带来潜在风险.我国商业银行的个人住房贷款面临的潜在风险主要表现为炒房投机风险和假按揭风险.对于以炒房为目的的投机行为,一旦政策收紧带来房价下跌,就会造成买卖脱节,投机性需求带来的银行贷款将面临违约风险.政府对房地产行业的宏观调控将使商业银行的假按揭贷款大量暴露.部分商业银行的员工与和开发商利用当前个人按揭贷款和房产管理制度中的漏洞,通过虚构房源、虚拟买主、虚假评估、虚报用途等手段,骗取贷款.

2.房地产开发贷款的还款来源存在不确定性

房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高、高回报的商品房开发建设中,而中小户型、中低价位住宅比例偏低,不能有效满足普通居民的住宅需求.已开发完成的商品房销售不畅,从而造成房地产开发资金大量沉淀,引发开发商资金链紧张,进而使房地产开发贷款的第一还款来源存在不确定性.一方面,开发商采取的滚动开发模式使其可能违背原先的协议规定,逃避银行资金账户监管,挪用销售资金用于填补项目资金缺口,或将贷款挪用弥补其他资金缺口,不再按销售比例或按期归还银行贷款.另一方面,银行和企业之间存在着严重的信息不对称,银行难以防范开发商资金链断裂的风险.同时,由于国内房地产开发贷款基本采取以项目土地及在建工程做抵押,房地产市场的向下调整将可能导致抵押物价值覆盖率降低,第二还款来源不足.

3.信贷管理手段落后形成操作风险.

出于对经营利润的追求,我国商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展,而对该项业务风险的分析与控制认识不够.如对贷款项目的审查以主观判断为多,定量分析为少,没有科学、完整的风险度量指标体系,也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和监管制度要求的变化,对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整.信贷风险度量工具的缺失,使得我国商业银行房地产信贷风险控制难于实现精细化而存在操作风险.

三、我国商业银行加强房地产信贷风险防范的措施及建议

1.建立房地产市场预测监控体系,严格控制押品价值,推动房地产信贷资产转让、重组

(1)密切关注政府宏观调控政策和房地产市场的变化,加强与城建、房管、土地等政府部门的横向交流沟通,及时获取最新房地产信息,并对当地房地产市场形势进行分析与判断.(2)重视房地产周期性调整风险,关注房地产抵押品处置变现能力,确保贷款抵押足值有效.(3)因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目,商业银行要借助其信息优势和客户优势,帮助企业寻求新的投资人,通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险.

2.把好市场准入,实行房地产信贷总量控制,落实企业、项目分类管理

(1)实行房地产行业信贷总量控制,防范行业系统性风险.要严格控制房地产贷款占全部贷款的比重,有效规避周期性波动可能带来的系统性风险.(2)实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理.重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目,逐步开拓经济发达、合理的二三线城市房地产信贷市场.减少对供过于求区域市场的贷款投放,坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目.(3)强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理.加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查,重点支持管理规范、项目区位和品质优良企业的发展,扶持企业做大做强.

3.加强房地产开发贷款流向监管,严防信贷资金挪用

(1)对项目进行严格审查.通过对项目的评估,确定房地产贷款投放的金额、投放时机,签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款,并在合同、补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项.(2)对项目资金进行封闭管理.建立专户监管和使用跟踪制度,项目资金用于项目专项支出,建立资金用前审查制度,在审查资金用途证明等资料的基础上,根据工程进度进行资金拨付,建立贷款回收制度,在项目达到一定进度后,及时收回原有的开发贷款.(3)开发新项目需要重新审批.原项目竣工后,需要开发其他项目,商业银行要根据新项目的具体情况确定是否给予信贷支持.

4.规范个人住房贷款业务操作,提升风险防控水平

(1)建立科学规范的贷款调查、审批、发放、管理流程,注重对借款人第一还款来源的严格审核.即要以借款人的未来流作为考虑是否提供贷款的决策基础,而不能仅仅依赖房产抵押等作为第一还款来源.(2)信贷人员严格执行与借款人面谈、面签制度,信贷人员坚持自主、双人、独立调查的原则,严禁采信未经核实的贷款信息.(3)加强贷款经办人员的素质和职业道德教育,杜绝由银行内部产生的假按揭行为.