本站原创【摘 要 】近年来,在经济不断发展的大背景之下,房地产事业也蓬勃发展起来,房地产的迅速发展,给多个经济领域带来了发展的契机,但是房地产本身也存在不足,需要逐渐的改进,主要的就是目前的房地产企业管理中的预算管理不科学,没有形成系统的管理体系,要在房地产的实践操作当中,慢慢的探索,寻求出一条适合我国的经济模式,并适合不同的房地产企业的管理模式.真正发挥预算管理模式的功效.
【关 键 词 】房地产企业；全面预算管理；预算编制；预算执行
预算是用数字和货币编制出来的某一时期的计划.全面预算管理体系是以预算为主线涉及全方位、全过程和全员的一种整合性管理控制系统,这个预算体制对全公司所有的运营层面都进行了科学的评估预算管理.近年来,人们从经济的角度和企业内部的发展前景来看,越来越重视到了全面管理预算的对于促进企业的发展功不可没.通过全面预算对经济、运作、资金等的综合考量和计划,能够提高公司的运营效率,并激发内部工作人员的工作热情,提高工作积极性,符合市场经济的竞争规则.
1.全面预算管理在房地产企业经营发展中的作用
全面预算管理是指以目标利润为导向,将企业的所有经营活动都纳入预算管理,包括所有的业务以及所有的员工管理等等所有的涉及到的公司的内务.
房地产企业预算包括经营预算、资本预算(包括各种长短期的不同资产的投资)、筹资预算(所有的借款或者贷款的利息收入和支出)和财务预算(收入资金、支出资金).企业必须根据内部的运行管理规模、企业自身的综合实际能力,外部的各种影响因素等在专业人员的计算下,制定出符合本公司状况的合理预算管理,预算管理制定的原则是符合客观规律、全面考量、平衡发展.
预算首先是为房地产企业发展战略做准备,编制企业预算应明确预算在企业经营过程中起到的重要作用.全面预算管理在房地产企业经营发展中的作用为,(1)推动企业与其目标的实现 (2)考核评价房地产企业实力的标准,(3)加强企业自身的管理水平,提高效率,(4)促进企业未来的发展前景的开拓.
2.编制切实可行的预算是实施全面预算管理的基础
2.1 建立全面预算管理体系
企业全面预算管理是一种全面管理行为,其职能是管理决策和管理控制.企业要提高全体工作人员的管理认识,建立管理制度.首先,预算管理的制定必需由管理层做最后的决定,才能保证以后实施起来无障碍,有权威保证.其次,整个预算部不仅是财务部门的任务,还要把各个不同部门的主要经理集合起来,共同探讨,把预算做到最合理和科学,保证预算的实施正确.
2.2 制定战略目标
企业战略是指一个企业为谋求竞争优势并实现股东价值最大化目标所确立的资源配置与未来发展必须遵循的总体思路、基本方向与运行轨迹.企业决策层根据企业发展战略和预算期经济形势的初步预测,制定企业战略目标,为后续各业务部门制定经营计划和编制预算确立目标.
2.3 制定经营计划
经营计划是根据企业战略规划而确定和组织全部生产经营活动的综合计划对房地产企业来说,经营计划又可划分为企业总体经营计划和各职能部门的经营计划,例如销售计划、采购计划、项目施工计划、人力资源管理计划等.经营计划是全面预算编制的基础,每个部门的经营计划对应相关的部门预算.例如销售计划对应销售预算,采购计划对应采购预算,项目施工计划对应项目成本预算,人力资源管理计划对应一个开发项目所需人、财物的配置预算.有了经营计划之后,预算编制才不会成为“无米之炊”.
2.4 预算编制
预算编制是预算管理的关键环节,采用什么方法编制预算,对预算目标的实现有着至关重要的影响,从而直接影响到预算管理的效果.
2.4.1 预算编制采用“自上而下、自下而上、上下结合、分级编制、逐级汇总”的编制方式,以利于明确预算目标,利于部门之间的相互协调和沟通.
2.4.2 全面预算管理的编制方法有固定预算、弹性预算、滚动预算、零基预算等方法.而根据房地产行业的特点,在编制预算时宜采用零基预算法,即对预算年度中欲实施的所有事项进行严格审核、评估基础上编制预算的方法.这是一种较典型的上下结合式预算编制程序,便于预算的贯彻与实施.
2.4.3 设计全面预算编制表格体系,从全面预算管理组织结构和预算指标体系出发,建立多层次的表格体系,用以满足不同层次预算编制单位的需要.
2.4.4 明确预算编制周期.由于房地产行业开发周期长,不确定因素多,在经营过程中要保证各项目正常开展,并保证后续项目开发的资金储备,则在编制预算时要明确预算编制周期.一般,初步设计预算编制以季度为周期进行滚动,每个季度末根据预算执行的实际情况,对本年度以后各季度的预算进行重新编制,对下一个季度的预算编制细分至月度,其他各季度以季度总额列示.预算的季度滚动不调整年度预算.
2.5 预算审批
为了使预算能真正起到细化企业管理的作用,预算的审批应注重预算草案的编制依据是否与企业发展目标一致,预算编制的内容是否完整,预算指标的计算方法或却修订原则是否与企业预算制定规定的原则和方法相吻合等.因此,房地产企业应建立“预算审批小组”,其成员由与预算编制相关部门的工作人员组成,对预算草案进行综合审核,决定是否批准预算草案.
3.预算执行与监控是全面预算管理的核心
在全面预算的编制工作完成之后,全面预算管理工作就进入预算的执行阶段.全面预算的执行过程是通过对业绩的监督与控制来实现的.业绩控制则是通过发现预算差异并采取适当的纠偏措施来实现的.对费用支出的控制可以采取以下方式实现:(1)要求事前核准,(2)把所有支出项目与被核准的支出项目计划进行对照,(3)监督和报告实际支出与被批准的支出预算是否一致,(4)在实行弹性预算时,监督并报告变动成本的增减与实际产出的增减是否一致.
同时,房地产企业在预算的执行与控制过程中还应实施监控.预算监控主体为监事会、财务总监和相关职能管理部门,预算监控内容为业务流和资金流.在监控过程中,将全年的经济指标,划分为月度指标,按月、按部门的指标分别以月份为小节.对比完成计划的情况,与部门沟通查找原因,及时在下一个期间弥补上.一般可通过项目成本预算的合约规划控制合同签约、通过年度预算控制月度资金计划、通过月度付款计划控制合同付款等.
4.预算的分析和评价
没有预算的考核评估,就不是一个完整的预算管理方案.在全面预算管理体系中,预算考核是承上启下的关键环节,在预算体系中发挥着重要作用.一般,制定预算考评制度时,应依据考评结果,切实兑换奖惩.考核要多层次,全面,并且分重点.对于考核不合格的部门,要对主要的领导责任人进行处罚的制度,并限期进行合理的整改,对于整改人就不合格的可以进行淘汰.同时,对于考核成绩十分优秀的部门,所有的工作人员要进行鼓励和奖赏,以提高员工的工作工作积极性.
5.结语
根据以上的分析,我们明确,企业的全面预算管理是市场经济下,企业增强自身竞争力的可靠保证.必须由管理成决策,全企业的所有部门参加进来,按照科学合理的预算,根据企业自身的特点,结合外部的客观因素,只有这样才能提高企业的综合实力,提高市场竞争力,获得更多的经济效益.