本站原创[摘 要]人民币升值预期和我国房地产市场的高利润,吸引了越来越多的国际热钱流入我国的房地产市场,提高了房价,并助长了泡沫.给我国的房地产市场带来了巨大的风险.本文通过对国际热钱进入我国房地产市场进行实证分析,发现了国际热钱与房地产之间的关系,分析了其不利影响,最后提出了更好监管房地产市场的对策.
[关 键 词]国际热钱；房地产；人民币升值
一 国际热钱进入房地产的原因
从2006年7月的171号文至今,我国政府采取了一系列抑制热钱流入、限制外资企业对房地产市场投资的政策.然而,根据国家统计局公布的数据表明,今年上半年热钱流入房地产业的反而速度加快,国际热钱如此热衷于我国房地产的主要原因如下：
(一)人民币升值预期
2005年7月21日,我国对人民币汇率形成机制进行改革,当日美元兑人民币交易调整为1美元兑8.11元人民币,升值幅度为2％.到2011年4月26日,美元兑人民币交易为1：6.51,汇改以来人民币累计升值幅度已超过20％,如图1所示(资料来源于中国人民银行网站).
从国际经验来看,货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击.如1985年《广场协议》签订后,日元不断升值,大量热钱流入日本房地产市场.而人民币这种小幅度的持续升值就增强了热钱对人民币升值的预期,致使越来越多的热钱流入房地产市场.以人民币标价的土地和房屋的资产随着人民币升值预期的不断增强而变得更具有吸引力,而国外投资者进入中国市场,首先考虑的就是房地产市场.
(二)中国的房地产市场的高利润
资本的本性是逐利,国际热钱加速收购国内房地产的根本原因还在于其高额回报.当前我国房地产的高利润,使得国际热钱进入我国房地产后将获得远远高于其他国家的收益率,特别是一些特大城市如京沪深的年收益率可达20％以上,有些城市还比这个比例还要大,远远高于美国房地产投资的平均年收益率6％～7％.热钱的本性是追求高利润、高回报,这就决定了热钱追逐投机机会的特性.目前我国房地产市场具有巨大的投机可能,由此产生了热钱进入我国房地产市场的动机.
二 国际热钱进入房地产的影响
国际热钱进入房地产市场,首先会抬高房地产,助长经济泡沫,加剧房地产市场供给结构的不合理.而一旦境外资金撤走,将会给我国的房地产市场带来巨大危害.
(一)抬高房地产行业的,助长了房地产市场的经济泡沫
根据国家统计局公布的2011年1-2月全国房地产市场运行的有关数据,2月份“国房景气指数”为102.9,比2010年12月份上升1.11点,说明我国房地产业处于景气状态.数据还表明,2011年1-2月,全国房地产开发投资4250亿元,同比增长35.2％,国内房地产投资持续上升.如表1所示,2011年3月全国十大城市房地产指数同比上涨基本都在10％以上(资料来源于中国指数研究院).
房价的持续上涨,与境外热钱的不断流入有密切关系,外资的大规模进入,将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加,容易形成较强的房地产市场“标杆效应”,致使很多民间资金在其影响下,纷纷跟风入市,推动国内房地产持续上涨,从而形成房地产泡沫.
(二)加剧房地产市场的供给结构不合理
国际热钱投资主要集中于高端市场,高档住宅和商业地产的炒作,势必由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资,造成中低档住宅市场供求失衡,进一步抬高其市场.几年来中国各大城市房价均按照年均约15％的速度增长,一方面老百姓支付不起高房价,另一方面城市住房空置率较高.供需矛盾凸显.同时国内游资与国际热钱相互汇集,通过银行信贷的杠杆作用,刺激了房地产市场的逐利行为.由此,投资需求正取代居民需求成为房地产投资的重点.这样就会加剧中国房地产市场供应结构的不合理.房子的不动产性质,决定其首先必须满国居民的居住需求,而境外热钱的流入使这一功能正遭遇到前所未有的挑战.
(三)增加了房地产金融体系的潜在风险
目前的房地产开发中,企业自有资金较少,主要以银行借贷融资方式为主房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上.而且一些外资房地产企业还存在注册资本到位率低、虚假投资以及自有资金严重不足和负债比例偏高等问题.而在个人(含非居民个人)按揭贷款中,从银行获得的住房按揭贷款最高可达七成.银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险.虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场,但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐渐步入违约高风险期.我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严,使得一些不符合条件的借款人得到贷款,正是我国的房贷风险所在.一旦房地产泡沫破灭,必将给银行系统造成严重危害,并进一步对金融体系产生冲击.
(四)热钱出逃将对房地产市场造成不稳定影响
热钱涌入中国的目标是获取超额利润,一旦达到目的就会迅速撤走,这就给中国的资本市场、房地产市场带来巨大风险.如果人民币升值达不到国际热钱的预期,再加上政策的持续调控及物价的稳定,将导致热钱迅速抽走,如果这部分房屋集中抛向市场,必然会对市场供求产生不良影响,将会导致房价大幅度下跌,对中国经济稳定产生影响.另一方面,一旦认为人民币升值已经见顶,大量游资可能会选择获利后撤出的策略,游资大规模退出则可能会导致房地产的大幅度下跌,在一定程度上会对国内房地产造成相当大的打击,而且可能会影响到整个中国的经济.
三 国际热钱对我国房地产影响的实证分析
本文将样本选为2001年～2010年的年度数据进行分析,以房地产指数(RPI)和热钱规模(HM)这两个指标为变量,具体数据如下表所列所有数据均来自公布的统计资料或由统计数据计算得到.其中热钱规模数据来自国家外汇管理局国际收支分析小组2011年2月17日发布的2010年中国跨境资金流动监测报告,房地产指数根据国家统计局各年度统计年鉴整理得到,如表2所示.
用Eviews软件使用LS方法得到我国房地产指数与热钱规模之间的关系方程为：
RPI等于0.005836977988.HM+105.0831134
由上面方程可知,热钱和房地产指数之间存在长期均衡关系,具体来讲热钱流入量每增加1单位(1亿美元),将引起房地产指数上涨0.0058个单位,这与前文对热钱推动房地产上涨的理论分析基本是一致的.
四 对国际热钱进入房地产的监管政策
尽管目前我国资本项目还处于管制之下,但境外热钱总能通过相关渠道悄然进入我国房地产投资领域,特别是在我国经济又好又快发展和房地产持续走高以及人民币汇率快速上升的三重利益刺激下,投资中国房地产将成为外商和外资规避风险、获取利润的最佳选择.如何更好地控制国际热钱的流入,是当前急需解决的问题.
(一)限制外资进入中国金融房地产业
经济学通常用物品的“效用”来定价,但是效用是一种感觉的秩序,感觉的秩序是容易犯错的,这样就会出现效用失真的问题.随着信息的完全充分,感觉的秩序和自然的秩序也逐步逼近.效用失真使与真实价值脱离,酝酿资产泡沫,泡沫一旦破裂,就会发生金融危机.而且部分境外房地产开发商,为了追求高利润,通过提高住房档次,囤积居奇等方式,利用信息不充分的市场缺陷,通过各种形式,抬高房价,致使房价远远超过了它实际具有的价值.热钱属于投机资本,而投机资本主要集中于高档公寓、别墅,因为这类住宅带来的利润较高；而需求量逐年增大的经济适用房和中低档公寓由于其较之于其他房地产偏低,开发商不愿进行投资,这又反过来导致中低档住宅平均售价增长率的攀升,使得其售价对中低收入家庭而言仍然难以承受.主要表现在一方面是很高的住宅,但另一方面是较高的住宅面积空置率,这就形成了一种本末倒置į 40;现象,房地产行业的投资需求取代了使用需求,房屋的本质发生了变化,成了一种投资工具.这种结构性的失衡将对房地产行业的健康发展造成一定的影响.因此,政府的宏观调控十分重要,必须出台限制国际热钱进入房地市场的措施.
(二)继续提高房地产的税收管理
首先,提高房地产的增值税.房地产投机活动是通过房地产产权的流转环节来获取超额利润的,因此房地产增值税应与投机活动的程度与强度挂钩,而我国的房地产增值税过低,更是助长了国际热钱在我国房地产的投机.因此应该提高对房地产产业征收高额的房地产增值税,抑制国际热钱的房地产投机.其次,针对外资在房地产市场的炒作行为,可以同时取消外资投资房地产行业时的税收优惠.并通过开征特别物业税的形式制止.此外,国外对付热钱投机比较有效的办法是对短期资本流入征收托宾税,提高短期资本流入成本和交易成本.
利用税收政策抑制投机的关键是增加税收支出,降低房地产买卖收益率,打击投机者房价上涨的心理预期.减少投机者的“资产利得”,使其自动退出市场,以抑制境外热钱的流入.