本站原创内容摘 要 :金融危机带来的经济下滑,使中国房地产行业也面临前所未有的困境.本文从次贷危机产生的原因入手,进而分析了金融业与房地产行业的关系,而后论述了当前金融危机对我国房地产行业的影响,由此可知房价稳定在合理价位意义重大,最后阐述了在当前金融危机下我国政府和房地产企业的应对策略.
关 键 词 :金融危机,房地产行业,应对策略
中图分类号:F293.3 文献标识码:A
一、金融业与房地产行业的关系
从次贷危机的发展过程中可以看出房地产与金融之间日益密切的联系,房地产行业与金融业是“一荣俱荣,一损俱损”.
房地产业与金融业从某种意义上是对孪生兄弟,我国房地产行业的兴衰成败直接影响到金融业,房地产行业的波动风险会直接演变为金融风险,同样世界金融危机也会不可避免地波及到中国,而房地产行业无疑会受到显著的影响.
二、当前金融危机对我国房地产行业的影响
在全球经济一体化的形势下,世界金融危机不可避免地波及到中国,我国房地产行业也受到显著影响.无论是居民的消费能力还是消费意愿,在金融危机中都出现大幅度下降,我国房地产业受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击.
(一)经济调整将危机传导到房地产市场.房地产行业中市场预期很重要,在经济上升期,资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应,人们手中的资产都会显著升值,购买力和变现能力都很强.在乐观的预期下,房地产和成交量都处于稳步上升阶段.然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时,人们的消费预期不足,资产萎缩,财富缩水.对于房地产市场而言,成交量不足是最大的问题.
(二)外资撤离中国楼市直接影响房地产行业景气.受美国次贷危机影响,华尔街大批投资银行或者倒闭,或者被托管,很多与此相关的外资机构也在2008年9月份前后开始抛售上海高档物业.外资出售在中国的房产物业主要有以下三个原因:一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重,流动性出现问题,需要从亚太等区域回收资金,二是中国房地产市场出现调整,销量明显下降,部分区域出现一定幅度下跌,各方对后市分歧严重,三是人民币对美元升值步子放缓.
(三)失业和减薪降低住房消费能力.宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速,这必然导致失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱.2008年下半年以来,我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭,其中有很多用工规模达到几千人的大型制造业企业.国家统计局发布的社会需求指数和社会收入指数显示,2008年这两个指标出现大幅度下滑,其中收入指数下滑更加严重,已经接近1992年以来的最低点.
三、房价稳定于合理价位的意义
近三年来国家实施的房地产宏观调控政策最直接的目的是稳定房价,在目前中国房地产市场持续低迷的形势下,推动市场房价回归理性以保持房价稳定意义重大.
(一)有利于扩大内需,保持经济增长.近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施,已对房地产市场产生积极影响,不少城市商品住房成交量有所回升.而房地产市场要得以发展,重点还在于让房地产市场由投资为主导的市场向以消费为主导的市场转移,而在这个转移过程中,房地产回归理性是根本所在.只有在此基础上,房地产内需扩大才能够产生效果.
(二)有利于重建购房者的信心.2008年,房地产市场观望气氛浓烈,而调控只是一个手段,是否能唤醒低迷的房地产市场,最主要的还是要看调控是否能让一直处于观望的购房者,重新建立起购房的信心.
总而言之,高房价是不能救中国经济的,保经济增长不是保高房价.中国高房价的理性回归有利于整个经济的可持续发展和中国经济发展方式的根本转变,房地产对中国经济的拉动必须建立在广大老百姓、尤其是占权重最大的广大中低收入者的有效需求的基础之上.只有房价理性回归,稳定在合理价位,才能给购房者乃至整个行业、整个国家带来较多利益.
四、金融危机下我国房地产行业的应对策略
金融危机下,中国房地产行业如何走出困境呢我国政府、房地产企业纷纷采取了哪些措施或者应该采取哪些措施以积极应对金融危机呢
(一)政府:提升市场信心是关键.房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家具用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对推动居民消费结构升级,改善民生具有重要作用,政府应落实和完善政策措施,促进房地产市场平稳、健康发展.下阶段政府对房地产市场调控的主要方向仍然是提升市场信心问题,而提升房产市场信心可采取“组合拳形式”的政策来调控.1.连续降息.在全球经济发展放慢的环境下,如果政府要保证经济平稳发展,就要对房地产信贷资金捆绑放松,从而刺激资本市场信心.2.二套住房限制的松绑.对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持,对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高.
(二)房地产企业:提高危机意识,适时调整.在当前金融危机下,光有政府的政策和行动是远远不够的,我国房地产企业也要积极行动起来.1.适应市场需求开发房地产,促进我国房地产市场结构优化.我国的房地产市场结构性矛盾突出.在发展中国家,正常的商品房市场应呈“金字塔”型,即底部是广大老百姓消费的经济适用房、廉租房,中间是有较高要求的白领阶层,最顶端是能消费高档豪华房的小部分人,而我国是倒“金字塔”式发展.为了改善我国现阶段房地产的供求状况,房地产开发企业应该适应百姓的需求,增加经济适用房和廉租房的建设,促进我国房地产结构的优化.2.提高危机意识.金融危机下,尽管很多房地产企业采取降价销售,但目前仍有人高喊房价还要上涨,所谓“物极必反”,房价短期的快速上涨,终将对整个行业的长期发展带来毁灭性的打击.房地产开发商应提高危机意识,考虑购房者的疾苦,不应一味追求房价高升.房地产企业应认清市场规律意识到“保增长不是保高房价”.3.密切关注国家政策,适时作出调整.当前,配合“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”,适度降价是房地产商应对市场变动的首选策略.