关于我国近几年商品房市场现状的文献综述

摘 要:近年来,我国房地产市场发展迅速,商品房过高问题严重,这必然给国民经济的健康发展与人民的日常生活带来一系列问题.围绕房地产市场的运行机制而展开,从我国近几年商品房市场现状分析研究出发,对房地产市场存在问题及宏观背景和具体表现进行分析,并探讨商品房市场的对策.

关 键 词 :商品房 市场 宏观调控 现状分析 对策

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1007-3973(2012)012-140-02

1我国近几年商品房市场现状分析

(1)随着我国房地产市场事业的发展,市场呈现出热点问题日益凸显.房价不断上涨,主要原因为:1)城市居民新房不断更换、城市新增人口住房需要的不断增加、城市的拆迁工程迫使一部分居民不得不购买新房,这就促使人员住房消费的需求量增大,相应住房也跟着快速上涨.2)市场垄断性结构的指使控制,再有建筑房屋所需材料的成本不断上升也推动房屋的上涨,还有部分人以购房来做投资的人越来越多,经济快速增长、人民的消费水平不断提高.

(2)宏观调控对市场的影响.

(3)高中低不同收入者对住房需求分析,让人们越发怀疑房地产市场运行中的健康状况,所以应该全面分析我国房地产市场现在的发展现状.

2从经济学的角度分析我国商品房概念

2.1房地产市场需求中存在的概念

(1)有效需求.(2)真实需求.(3)投资需求.

2.2房地产市场两个主要需求的关系

现在我国住房中的有效需求和真实需求是房地产市场需求中主要需求,其地位都很高.高收入人群主要是真实需求和投资需求,而低收入人群因为没有合适的居住条件,主要看重真实需求.但是,有效需求与真实需求二者的重合率并不高,真实需求与供给难以挂钩,不能得到真正的满足.因为有效需求方的投资占主体地位,足够吸纳供给方提供的商品,有效需求方的投资在有效供给与真实需求之间建立了一道屏障,这个屏障不仅割断了供给与没有能力购买的真实需求,也将两者的距离拉的越来越大,导致房价也随之越来越高.

3我国近几年商品房市场存在的主要问题

(1)商品房上涨的也过于快.(2)房地产市场秩序也过于混乱.(3)商品房结构也不够合理.(4)房地产投资规模都过于大.

4我国近几年房地产市场存在问题的背景分析及主要表现

4.1 区域差异问题表现的分析

(1)历史条件.(2)自然条件.(3)区位条件.(4)制度条件.(5)区域经济发展的不平衡,主要表现在:东中西部地区的差异、大中小城市之间的差异和城乡之间存在着经济方面的差异.形成了不同区域之间显著的垂直梯级差异.国民经济、区域经济的发展直接影响着房地产市场的发展.

4.2 保障性住房与商品性住房的碰撞性问题分析

4.2.1保障性住房与商品性住房定义与区别

(1)保障性住房:是指为了那些中低收入者且住房困难家庭所提供的限定标准、限定或租金的住房,其中有廉价租住的住房、经济适用住房和政策性租赁的住房.

(2)商品性住房:是指具有经营资格和资金的房地产开发公司,这其中也包括外商投资企业,用于开发的房产、经营的房产及销售的房产.

(3)保障性住房与商品性住房的经营者不同:商品房是由开发商个人筹备建设;而保障性住房完全是由政府部门来组织筹划建设的.

(4)保障性住房与商品性住房的购买条件不同:商品房只要有钱,有能力贷款就能买到(针对的人比较多);但保障性住房必须是要达到一定条件(家庭经济收入低、没有能力购买住房等各方面条件),还要有当地政府部门的审核批准手续才能购买或租用(针对少部分人员).

(5)保障性住房与商品性住房的产权性质不同:商品房的购买人在一定年限内具有完全产权和使用权,可以由个人自己自由支配处理和买卖;但保障性住房中的廉租房只能是用于居住(只有使用权,没有产权,产权归国家所有),经适房是具有不完全产权,拥有者在五年之内是不允许自己买卖的,若想出卖,只能由政府出面回购,五年之后是可以出卖的,但若想出售,必需要给政府缴纳一定比例的收益金才行.

4.2.2保障性住房与商品性住房的前景处理意见

保障性住房与商品性住房的建设应该采取同步规划、统一布局,保障性住房与商品性住房应当混合布局更好,不要一味的追求单一性,而是要从二者的结合方面考虑为好.


(1)保障性住房与商品性住房在选址方面要建立和主城区的联系.

(2)保障性住房与商品性住房在施工建设方面按照商品性住房标准进行建设

(3)保障性住房与商品性住房在分配方面对房屋保障类型不作事先规定,没有专门的廉租房小区或经济适用房小区,要在小区建设、绿化等方面等考虑到.

4.3 房地产需求与房地产供给之间存在的矛盾分析

目前保障性住房与商品性住房存在矛盾非常之多,此时我国也正处在城市化、城镇化快速发展的时期.这也就促使我国城市的新增人口的不断增加,随之也就要求住房的增加,这样城区面积就不得不同步快速的扩大.此类社会问题存在的需求,是由于长期以来实行的土地管理中的政策、金融财政方面政策及房地产供给方面自身弹性小和存在滞后性所决定的.以至房地产商品供给层面和城市用地的调整却是相对滞后和谨慎的.

5我国近几年商品房过高的对策探讨

5.1市场渠道供应商品住房的需求应逐步降低

人民对住房的需求量过大是商品住房过快上涨的主要原因.所以国家宏观调控的措施应当围绕着市场需求方面来制定:

(1)促进房屋租赁市场的发展.(2)主张发展经济适用房和廉租房,减少通过从市场渠道供来应商品房的需求.(3)控制城市拆迁进度.(4)引导居民树立合理的住房消费观念.

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