本站原创摘 要 ：房地产开发企业会计由于生产经营与施工等企业不同,在科目的设置、成本项目、成本核算对象、成本控制、涉及的税费、销售的实现都具有特点.
关词键：房地产、开发企业、会计、特点
房地产又称不动产,是房产与地产的总称.房地产开发企业是指具有法人资格、以营利为目的,实行自主经营、独立核算、自负盈亏,主要从事房地产开发和经营活动的经济组织.房地产开发企业除了经营土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施.经营业务涵盖了从征地、折迁、勘察、设计、施工、销售至售后服务全过程.开发产品从规划设计开始、经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等开发阶段,少则一年,多则数年才能完成.由于其生产经营的特殊性,与工业、商业、施工等企业相比,房地产开发企业会计也有如下主要特点：
一、会计科目的特有性
房地产开发企业是比较特殊的行业,为满足房地产开发企业会计核算的要求,除了要设置各类企业通用的会计科目外,还需设置“开发产品”、“开发成本”、“开发间接费用”、“周转房”四个特有的会计科目.以分别核算房地产开发企业的产成品、成本、现场间接费、安置拆迁居民周转使用但产权归企业所有的各种房屋.
“开发产品”是指房地产开发企业已经完成全部销售过程,并已验收合格,合乎设计标准,可以作为商品对外销售或合同规定的条件交购买客户的产品.属于资产类科目.用以核算开企业开发产品的增减变动及结存情况.借方登记已达到预定可销售状态的开发产品实际成本；贷方登记期末结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本；期末借方余额反映企业尚未转让、销售和结算开发产品的实际成本.本科目可按开发产品的种类,如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细科目,并按成本核算对象进行明细核算.
“开发成本”是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出.属于成本类科目.用来核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用.借方登记开发过程中发生的直接开发费用和期末分配计入各开发产品成本核算对象的开发间接费用；贷方登记结转的已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本；期末借方余额反映企业在建开发项目的实际成本.本科目应按开发项目的种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账,并按成本核算对象和成本项目进行明细核算.
“开发间接费用”属于成本类科目,用来核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用.借方登记实际发生的各项间接费用；贷方登记未分配计入有关开发产品成本核算对象的开发间接费用；期末无余额.本科目应按企业内部不同的单位、部门设置明细账.进行明细核算.
“周转房 ”属于资产类科目,用来核算企业安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本.企业接受其他单位和个人的委托,代管的房产,应设置“代管房产备查簿”进行登记,不在本科目核算.在该科目下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目.“在用周转房”核算在用周转房实际成本,借方登记增加的在用周转房实际成本,贷方登记减少的在用周转房实际成本.借方余额反映在用周转房的原始价值、对于在用周转房,企业还应根据其具体使用情况,建立“周转房使用卡片”,按每一套周转房的栋号（或楼层、房间号）进行明细核算,详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置居民姓名等情况.“周转房摊销”核算周转房的摊销价值,贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值,借方登记改变周转房用途,对外销售应冲减的已提摊销价值.贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值.周转房包括： （1）在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋；（2）企业开发完成的商品房,在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分；（3）搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋.
二、产品成本项目的特殊性
房地产开发企业成本按其用途可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本四类.在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1.土地征用费及拆迁补偿费.指房地产开发企业因开发房地产而取得的土地使用权（或开发权）而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地征用费、土地闲置费、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿、安置动迁支出等.
2.前期工程费.指项目开发前期准备阶段而发生的各项费用,主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”（即路通、上水通、雨污水通、通讯通、电力通、煤气通、热力通以及场地平整）等支出.
3.建筑安装工程费.指开发过程中发生的各项建筑、安装费用.主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费.
4.基础设施费.指企业在开发过程中因建造相关基础设施而发生的各项费用.主要包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费.
5.公共配套设施费.指开发项目内发生的独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出.主要包括居委会、派出所、幼儿园、锅炉房、水塔、自行车棚、消防、公共厕所等设施的支出.
6.开发间接费用.指房地产开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用支出.主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程管理费、样板房及售楼处装修费、建安监理费、工程造价咨询费等.
三、成本核算对象的复杂性
房地产开发企业成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大,成本核算对象应根据开发产品的地点、规模大小、工期长短、功能设计、多层或高层和结构类型等因素,并结合企业内部经营管理的需要来确定.且一个成本核算对象只能算出一个单位成本,并据以结转销售成本.房地产开发企业产品成本核算对象划分得过粗,就不能正确反映各独立核算项目的实际成本水平,不利于分析和考核开发产品成本的升降情况；反之,如果开发产品成本核算对象划得过细,就会出现许多间接费用需要分摊,既增加了开发产品成本核算工作量,又影响了开发产品成本核算的及时性和准确性. 1.一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概（预）算,或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象,以便于分析工程概（预）算和施工合同的完成情况.
2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,且开峻工时间相近,并由同一单位施工,可以合并为一个成本核算对象,以简化成本核算手续.
3.对于个别规模较大、工期较长开发项目,应该以房地产开发项目的工程内容、功能区域和工期进度作为成本核算对象,对于大的开发项目应该按不同的开发期作为成本核算对象,以便及时反映开发产品成本.
四、成本控制要点的独有性
通常企业的职工工资、材料费是成本控制的要点.房地产开发企业成本控制要点是在公司开发项目定位明确的前提下设计的审核、把控,具体包括设计单位的选择,规划、建筑（土建、安装）、室内外装修、景观、市政、幕墙等设计的审核、把控；工程造价咨询单位的选择；材料的材质及设备品牌的选用.选择一个好的设计单位能为房地产开发企业节约很多不必要的成本,可减少以后施工中因设计变更带来的时间、人力、财力的浪费.房地产开发企业工程招标一般都采用工程量清单招标,工程量清单的准确与否对工程成本的影响很大,选用实力较强、经验丰富的工程造价咨询单位编制工程量清单显得尤为重要.选择什么材质的材料,选用什么品牌的设备对房地产成本影响很大,同一规格、型号的材料、设备质量不一样,相差很大,即使质量相同,品牌不同,价位也相差悬殊.
房地产开发企业的发包工程较多,而各类工程项目所需的施工资质也不同,为使开发成本降为最低而又要保证开发产品的质量较好,应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质且经过IS0国际质量认证的施工企业竟标；在同等条件下尽量选择以往曾合作成功的企业,以期形成未来的战略伙伴,以利企业将来的发展.在施工过程中发生工程变更时,应根据设计变更通知书等相关文件,签证内容、原因、工程量要清楚、准确,需有监理人员的签字确认.必须遵循“先洽后干”的原则.在确认签证前,应按相应程序报审,通过后方可正式签证.以防变更过大,超预算过多.
土地费用虽然占房地产开发企业产品成本的比重也比较大,但目前房地产开发企业开发土地主要通过拍卖方式获取,企业不可控因素较多.
五、特色税种土地增值税
土地增值税是房地产开发企业的主要税种,同时也是房地产开发企业的特色税种.土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象,采用四级超率累进税率.其中最低税率为30%,最高税率为60%,税收负担超过企业所得税.增值额是房地产开发企业转让房地产的收入减除房地产开发企业扣除项目（取得土地所有权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、房地产加计扣除）的金额.再以增值额同扣除项目相比,其比值为土地增值率；然后,根据土地增值税率的高低确定适用税率,用增值额和适用税率相乘,求得应纳税额.计算土地增值税简便方法为：1、增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额等于增值额×30%.2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额增值额×40%-扣除项目金额×5%.3、增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%土地增值税税额等于增值额×50%-扣除项目金额×15%.4、增值额超过扣除项目金额200%,土地增值税税额等于增值额×60%-扣除项目金额×35%.公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数.
六、涉及的税费多、金额大
房地产开发企业税种繁多,贯穿在房地产开发企业经营的全过程,主要包括营业税、城建税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、企业所得税等.我国针对房地产开发企业各种费名目众多,有的地区甚至有成百上千种,主要有土地使用金、土地使用管理费、市政管理费、土地交易费、施工用水接入费、施工用电接入费、施工用气接入费、规划管理费、审图费、施工许可证费、评估费、散装水泥费、工程质量监督费、文物勘探费、工程造价管理费、劳动定额测定费、房屋所有权登记费、人防费、消防费、环境评测费、面积测绘费、桩基检测费、水电气增容费、宽带网接入费等.
房地产开发企业投资大、开发产品造价高,一个开发项目的销售额过亿甚至几十亿,房地产开发企业要要缴纳的税、费一般都很高.
七、实现销售需取得“五证”、“两书”
国家从2010年度起加大了对房地产开发企业的调控力度,规定只有在取得《商品房销售（预售）许可证》后,才允许排号、预售登记、出售VIP卡、收取定金.要取得预售证,必须首先取得《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》四证,另外还需取得《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》.
八、特有的预缴和清算制度
绝大多数房地产开发企业使用预售制作为销售方式,所涉及的土地增值税和企业所得税采用预缴制,这样就存在清算的问题.另外,房地产开发企业的成本需要专业的工程或造价人员来确定,清算程序复杂.预缴和清算制度,是房地产企业纳税的一大特色.
此外,房地产开发企业还存在投资大、周期长、受政策限制多、对金融机构依赖性大、涉及的政府部门和事业单位及学科知识和专业技术广、风险高等特点.