本站原创摘 要 :本文介绍了作业成本法及其产生的背景,和其在房地产会计核算中运用的必要性和适用性,并对作业成本法的具体应用进行阐述,最后指出其在房地产会计核算应用中应注意的问题.
关 键 词 :作业成本法 房地产会计核算 应用
一、引言
作业成本法,又称作业成本计算法或作业量基准成本计算方法,源于20世纪40年代初美国会计学家埃里克科勒的思想,20世纪80年代中期,库珀与卡普兰对作业成本法进行了系统、深入的研究后才被会计学界所重视,并在企业中得到广泛应用.它是以作业为核心,确认和计量耗用企业资源的所有作业,将耗用的资源成本准确地计入作业,然后选择作业动因,将所有作业成本分配给成本计算对象(产品或服务)的一种成本计算方法.作业成本法的指导思想是:“成本核算对象消耗作业,作业消耗资源”.
二、房地产会计核算运用作业成本法的必要性和适用性
随着国家宏观调控政策的不断出台,房地产业的竞争日趋激烈.在当前大部分房地产公司提供的项目日益同质化的情况下,如何在同一地段的项目中脱颖而出,取得消费者的青睐,一个很重要的方面就是须提高项目的档次,如加大景观等公共配套的投入,景观等公共配套的成本为间接成本,须在各成本核算对象中进行分摊,这就加大了间接成本在总成本中的比例.作业成本法的优势就在于引入作业这一过渡性的成本核算因子,可以使得间接成本的归集更加准确合理,另一方面,须在上与相似产品相比有一定的优势,但公司毕竟为盈利性组织,其得以生存下去所能承受的产品最低即为项目所耗费的各项成本支出.成本的准确合理是公司对成本进行控制的前提,那些对项目成本控制得较好的公司在竞争中将处于更加主动的地位.
三、作业成本法在房地产会计核算中的具体应用
按照作业成本法的实施步骤,结合房地产公司项目运作的流程,作业成本法在房地产会计核算中的应用可以分为以下五个步骤:
1.确定房地产公司的作业中心和作业
房地产项目的开发流程主要可分为项目决策、前期准备、施工建设、销售、交付后的维保等五个阶段,相应可将房地产开发项目成本核算分为项目决策作业中心、项目前期准备作业中心、项目施工建设作业中心、项目销售作业中心、项目售后维保作业中心等五个作业中心.
可根据各个作业中心的具体情况进行进一步细分,如项目前期准备作业中心可分成征地拆迁作业、规划勘探设计作业、三通一平作业、报批报建作业等,项目施工建设作业中心可分成基础工程作业,上部工程作业、安装工程作业、基础设施工程作业、公共配套工程作业等.如果需要,还可将上述作业进一步划分成子作业,如安装工程作业还可细分为电梯安装子作业、消防安装子作业、人防安装子作业、智能化安装子作业等.
2.确认计量各种资源耗费
房地产项目所消耗的资源主要有:土地款支出、行政规费支出、工程款支出、管理费用支出、销售费用、财务费用支出、各项税费支出等.
3.确定资源动因并分配到各作业中心或者作业成本库
资源动因是分配资源到各作业中心或者作业成本库中去的依据,它在资源和成本库之间形成一种因果关系.在作业中心或者作业确定后,按资源动因,将同一性质的各项资源支出归集到成本库中去,如可将规划设计资源支出、地质勘察资源支出等归集到项目前期准备作业中心下的规划勘探设计作业成本库中,桩基工程支出、基坑支护工程支出就可归集到项目施工建设作业中心下的基础工程作业成本库中.
4.确定作业动因,计算作业动因分配率,分配资源至成本核算对象
作业动因是分配作业成本到各成本核算对象去的依据,它在作业和各成本核算对象之间形成一种因果关系.根据作业成本库归集的资源和各成本核算对象消耗的作业数量,计算出作业动因分配率(作业动因分配率等于作业成本库归集的资源/各成本核算对象消耗的该作业数量),再按各成本核算对象消耗的作业数量,计算出各成本核算对象所消耗的资源.
5.汇总各成本核算对象消耗的各种资源,并对耗费资源的数量进行分析
将成本核算对象消耗的各种作业所耗费的各种资源数量汇总后,就是该成本核算对象耗费的资源总量,即该成本核算对象的成本.根据成本核算对象耗费的资源数量,与行业内竞争对手或者历史数据相比较,分析出哪些作业中心或作业耗费的资源高于竞争对象或者历史水平,找出原因加以改进,从而使各项作业中心或作业能够以较小的资源耗费完成,可提高公司的资源利用效率,有效控制成本,保证公司成本优势,打造公司的核心竞争力.
四、结语
作业成本法在房地产会计核算中的应用相对于传统的会计核算方法,对财务人员的业务水平、预算系统的完整、信息技术力量的加强提出了更高的要求.此外,在作业中心及作业确定的过程中要遵循重要性原则,对于房地产项目中那些支出金额较大的作业支出要单独核算,而那些金额不大、对成本核算不重要的作业可以汇总核算.