本站原创［摘 要］ 本着与国际会计惯例趋同的精神,从国内外投资性房地产会计准则的制定和发展出发,在投资性房地产的确认、计量、转换和披露方面对我国和国际投资性房地产的会计处理进行了较为详尽的比较,重点分析了公允价值计量模式的运用,指出我国现行投资性房地产会计处理存在的问题,并对如何完善我国投资性房地产会计处理提出对策.
［关 键 词 ］ 投资性房地产 会计处理 会计准则
随着全球化的发展和投资观念的改变,将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象,甚至成为一些企业新的经济增长点.我国原有会计准则体系并没有针对投资性房地产的准则,没有把投资性房地产作为一个项目来加以处理.2004年5月,财政部发布的《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答（四）》第九点对房地产企业出租开发品的会计处理进行了规定.2005年6月,我国发布《投资性房地产会计准则征求意见稿》；2006年2月15日,财政部发布了包括《企业会计准则―基本准则》和38项具体准则在内的企业会计准则体系,并于2007年1月1日起实施,其中第3号为“投资性房地产”.2006年10月30日,又发布了企业会计准则应用指南,实现了我国会计准则与国际财务报告准则的实质性趋同.随着我国会计体制改革的深化和各方面条件的成熟,我国会计准则必将与国际会计准则进一步趋同,公允价值计量在我国企业中的全面推行将成为可能.这对于完善我国会计准则使其与国际接轨,对于使我国会计更好地融入世界资本市场具有重大意义.
一、中外投资性房地产确认的比较分析
在对投资性房地产的确认方面,我国会计准则与国际会计准则的规定基本一致.我国会计准则要求在同时满足两个条件时才可以确认,即：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量.这与国际会计准则中规定投资性房地产应确认为资产的条件是一致的.
在投资性房地产的确认中还有一个关于后续支出的问题.我国会计准则与国际会计准则都规定,与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的,应当计入投资性房地产的成本；不满足确认条件的,应当在发生时计入当期损益.但我国会计准则在将投资性房地产的后续支出计入投资性房地产时,没有明确规定如何计入,以及被替换部分的价值如何处理.而这些在国际会计准则中都有明确的说明.
二、中外投资性房地产计量的比较分析
对投资性房地产的计量分为初始计量和后续计量.我国会计准则与国际会计准则关于投资性房地产计量的比较见表1.
由表1可以看出,关于投资性房地产的初始计量,我国会计准则和国际会计准则保持一致,都要求按照成本进行初始计量.至于有差异的方面,我国会计准则中仅规定了构成投资性房地产初始计量成本的项目组成,没有规定不作为投资性房地产成本的项目.而国际会计准则另外规定了不作为投资性房地产的成本项目.
三、中外投资性房地产转换的比较分析
投资性房地产转换的内容包括两个方面：一是计量模式的转换,二是投资性房地产与其他资产之间类别划分的转换.我国会计准则与国际会计准则关于投资性房地产转换的比较见表2.
由表2可以看出,对于投资性房地产与其他资产之间类别划分的转换,我国会计准则与国际会计准则的要求总体保持一致.同时,对投资性房地产信息披露的规定,我国会计准则与国际准则基本一致,只是国际会计准则要求的披露分类非常详尽,将成本模式与公允价值模式共同适用的内容、公允价值模式、成本模式划分为三部分单独披露,每部分又包含许多内容.但它和我国会计准则本质上是一致的.
四、结语
通过以上对中外投资性房地产的确认、计量、转换、处置、披露方面的比较,可知我国会计准则与国际会计准则的规定大体保持一致.这充分体现了我国会计准则在发展演变过程中向国际会计准则的趋同,有利于我国企业走向国际市场,同时也有利于外国公司进入我国开展生产经营,为我国经济更好的融入世界创造了良好的条件.同时也应看到,在我国的会计准则整体向国际会计准则趋同的形势之下,由于我国具体国情的差异,我国的投资性房地产准则与国际会计准则还存在一定差异.因此,对于完善我国投资性房地产会计处理问题,应该完善资本市场及发展活跃的市场体系,制定单独的切实可行的公允价值操作规则,制定单独的切实可行的公允价值操作规则等.