本站原创摘 要：本文主要对公允价值计量在房地产会计实务中的应用进行分析.公允价值计量能够为信息使用者提供有关公司资产及负债等市场价值方面的信息,促进投资者科学地了解投资价值成本,根据会计信息价值做出理性的投资决策.本文对公允价值计量的科学内涵进行了介绍,分析了公允价值计量与其他计量属性的关系,具体研究了公允价值计量在房地产会计实务中的应用.
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公允价值计量是我国会计准则实施的重要组成部分,能够提高会计报表信息的相关性,帮助报表使用者更加方便、快捷地获取企业正确可靠的财务情况和经营成果,有利于我国会计准则与国际会计准则的趋同,使中国的市场经济与国际形势趋同,对我国房地产实务的发展具有极其重要的意义.下面就将对公允价值计量在房地产会计实务中的应用进行进一步探究.
1.公允价值计量的科学内涵
公允价值计量最早广泛应用并繁荣于美国的金融资本市场之中,并在美国房地产会计实务中,产生了极为重要的理论和现实价值,也为美国经济的发展做出了较大的贡献.随着我国经济的发展,房地产经济近年来呈现出蓬勃发展的态势,进一步提升了我国经济的发展速度.而在当前我国房地产实务中,对公允价值计量的应用仍处于高速发展的初级阶段.公允价值是指交易主体在知情的前提条件下,在公平交易的环境中,按照自愿原则进行资产买卖或偿还债务的金额.公允价值强调三个特点：交易双方都是持续经营的主体；遵循公平市场机制公平公正；交易时双方需要充分了解交易的情况,在自愿原则下进行.公允价值是最接近市场产品内在价值的,是对金融工具产品价值产生影响的相关市场因素的会计属性的科学性分析和界定.公允价值计量是指以公允价值理论为基础形成的一种会计计量,具有会计计量的属性,对会计计量模式的变化具有决定性作用.经济发展的时代主题决定了公允价值的复合型计量属性,在特定情况下,根据计量对象和市场交易实际的变化和新特点可以转化或等价于历史成本、重置成本、现值、可变现净值四种计量属性.公允价值计量符合受委托责任观和决策有用观,是实现会计目标的现实要求,能够获取相关可靠的现值和会计信息,会计计量理论由资产计价理论、会计计量模式和收益决定理论三大部分所构成,公允价值计量具有较强的灵活性和针对性,能够准确的反映资产的真实价值,确保收益信息可靠性,是对现值概念的体现,符合未来会计确认的发展趋势,计量属性选择的公平与否对产权的界定、维护、产权收益及资源配置效率具有极为重要的影响.
2.公允价值与其他计量属性的关系
2.1、公允价值与历史成本的关系
历史成本是指一项资产在其获得时为它所支付金额计量或者负债在正常经营活动中为交换而收到的或为偿付将要支付金额计量.公允价值与历史成本都以在资产或负债获得时计量起点,初始计量点结果相对性一致,但历史成本计量没有后续计量要求,公允价值计量则根据市场的实际变化而反映资产和负债的价值变化.公允价值与历史成本具有发展性转化,历史成本是以往的公允价值,公允价值是现时价值,因此可以分析出公允价值具有较强的相关性,可靠性较弱,历史成本则相反.
2.2、公允价值与现行市价的关系
现行市价是指在理想的市场即完全有效的交易活跃的市场中,完全由市场交易形成的市场.在理论层面存在的有效、理性和充满活力的市场条件下,交易双方的交易需求得到充分满足后才会形成市场交易,这种被交易主体所认可和确认,完全符合交易主体公平公正、自愿知情交易中形成的价值计量,可以说是最能体现公允性的计量属性.但是实际市场在多数情况下是不活跃的,存在有失公允的情况,计量价值和公允价值存在不一致.
2.3、公允价值与可变现净值及重置成本的关系
可变现净值又称预期脱手价值,指在不考虑货币使用成本的前提下,对某项资产未来的流价值进行计量,这个流可以是正的也可以是负的.二者的计量时代不同,公允价值计量只能是现在时态的,而可变现净值可能是现在时态也可能是未来时态的,两者的计量方式也不同.重置成本与公允价值都以当前的计量价值为计量时间点,都是以某种估计技术来对资产或者负债进行计量.重置成本侧重计量企业的成本投入价值,以企业为出发点,公允价值侧重市场价值,以市场为出发点.
3.公允价值计量在房地产会计实务中的应用
3.1、公允价值在我国投资性房地产中的运用
《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定：如果投资性房地产有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得,应当采用公允价值属性对其进行后续计量.但同时规定,采用公允价值计量的,应同时满足两个条件：一是当地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场及其他相关信息.对于有确凿证据表明用途发生变化的房地产,准则做出如下规定：在采用公允价值模式计量时,其他资产转化为投资性房地产的,公允价值与账面价值差额部分计入当期损益；投资性房地产转换为其他资产的,公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益；大于账面价值的,差额计入所有者权益.
企业通常应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对其采用公允价值计量模式进行后续计量.采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与账面价值差额部分计入当期损益.同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量,已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转变为成本模式.
3.2、公允价值计量在投资性房地产会计运用中存在的问题
3.2.1、操作性差
公允价值计量模式需要有相关资产活跃市场的存在,当前,房地产产权交易市场还很不成熟,难以真正反映其价值,绝大多数房地产公允价值难以获得.有的企业仅凭房屋的几张广告宣传作为公允价值入账依据,可见计量过程主观随意性太大.即使有的地方存在活跃的房地产交易市场,但公允价值的标准也不好取得,因为房地产所处的地段不同、城市经济综合指数不同和投资者心理预期不同等因素导致房地产差异很大. 3.2.2、利润操纵
公允价值作为一项计量技术,既能用来提高财务信息质量,但如果使用不好,也能使会计信息扭曲.企业可能会利用会计计量模式的选择,通过盈余管理手段来创造出账面利润.由于公允价值的确认是个难点,公允价值很多时候是估计的结果,在会计实务运用中很容易被利用为利润操纵的工具,作为调节利润的一种手段.
3.3、房地产会计实务主要适用于我国新会计准则中第3号准则,准则内容包含采用公允价值模式的投资性房地产的后续计量（外购和自建、非投资性房地产转为投资性房地产）、处置.涉及公允原则具体运用的相关项目有投资性房地产――公允价值变动、公允价值变动损益、资本公积――其他资本公积、其他业务成本、其他业务收入.在第3号准则中明确指出公允价值计量应该运用在投资性房地产的初始确认环节,采用了公允价值模式进行后续计量,与以成本模式进行后续计量对投资性房地产进行折旧或摊销相比,公允价值模式更能真实的反映其价值,这当然是以房地产交易市场活跃为前提,即企业能够获取可靠的市场价值.只有企业在活跃市场的环境中,能够从交易市场得到会计使用的相关性信息,才能对投资性房地产的具体方面做出公允价值评估.这种公允价值计量不是绝对的,企业可以选择在连续获取公允价值信息的状况下适用公允价值模式,也可以在不适当的情况下继续选择提供成本模式,这种情况是较少数的.公允价值计量对房地产企业来说能够明确并加以积极的优化变动.在一般条件符合的情况下,使用成本模式计算和衡量的企业可以顺利的变更为公允价值模式,原本已经使用公允价值模式的不会因此变化.与此同时,公允价值在投资房地产准则的运用中也存在一定问题.在公允价值计量模式下,期末估价变动须计入当期损益的做法使企业财务状况的不确定性、模糊性加剧,特别是投资性房地产占资产重要比例的企业受影响更为巨大,对企业高层真实的管理能力和企业真实的经营状况产生了一定扭曲,特别是在我国现阶段房地产市场不成熟、信息不对称情况下,出于税收筹划方面的考虑,多数公司或不愿意或不能采用公允价值模式,这也使得公允价值在投资性房地产计量中达不到预期的作用.
4.完善公允价值计量在我国房地产会计实务中应用对策
首先,要进一步完善公允价值的理论体系.建立以公允价值为会计计量基础的会计概念框架,明确公允价值计量方法的使用范围,建立适用于我国房地产市场的估值模型,提高非活跃市场公允价值估值技术.其次,要提高公允价值计量在房地产实务中的可操作性.合理选择计量技术,完善审计准则,注重会计准则与审计准则的一致性,采取“走出去引进来”的策略,加大监查力度,加强资产评估队伍的建设,规范资产评估流程.最后,要提高房地产会计实务从业人员的职业道德修养和专业素质.提高会计人员的职业判断能力,针对会计人员开展守法意识和职业道德教育.
5.小结
伴随着我国市场经济的不断发展和完善,无论是我国房地产市场发展实际,还是国际经济贸易大环境,都客观要求公允价值计量的具体应用,实现其功能价值.但与此同时,必须清楚的认识到,我国的公允价值计量理论是应用仍处于发展的初级阶段,需要在实践中发展问题,在进一步改进的理论指导下解决问题,然后进一步投入实践.