本站原创摘 要近年来,随着离婚率与房价同步攀升,离婚案件中的不动产纠纷越发引人关注.《婚姻法》解释（三）对婚前夫妻一方贷款购买不动产问题做出了新规定,本文通过分析该规定,简要梳理离婚案件中分割不动产时可能遇到的问题.
关 键 词《婚姻法》解释（三）离婚不动产
作者简介：施嵩,南开大学.
中图分类号：D923.9文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)10-106-01
《婚姻法》解释（三）第十条对婚前夫妻一方贷款购房问题做出了新规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理.依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务.双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿.”细致分析该规定,有四个问题需要把握.
第一,夫妻一方只要是婚前贷款买房即可,并未要求不动产必须在婚前登记于首付款支付方名下.《物权法》第十四条明确规定取得不动产所有权,只有自登记于登记薄时才发生法律效力.如果婚前签订了不动产买卖合同,并了首付、贷款手续,婚后才取得产权证书,如何把握?《婚姻法》解释（三）出台之前,有一种意见认为“婚后取得房屋所有权的,无论登记于一方还是双方名下,均应认定为夫妻共同财产①.”笔者认为,不宜机械适用《物权法》规定.因为产权证书取得与不动产交付时间有时并不同步,由于购房者以外的因素,迟迟难以取得产权证书的情形时有发生.而且,不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全,保障善意第三人利益.离婚分割财产只在夫妻之间进行,不存在与第三人之间的利益冲突.如果因购房者自身以外的因素导致房屋产权在婚后取得,而将房屋视为夫妻共同财产,这显然对已支付绝大部分购房款的一方不公平.
第二,婚后用夫妻共同财产还贷,并未突破合同相对性原理.该条规定中贷款合同双方只限于银行与夫妻一方.然而,按照《婚姻法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得收益属于共同财产.所以,婚后以贷款方一方所得收益或以非贷款方一方所得收益或以夫妻双方所得收益偿还贷款,都应当视为用夫妻共同财产还贷,但上述提到的收益仅限于婚后所得.由于夫妻双方对共同财产有平等处理权,对外具有相同的公信效力,因此对银行而言,夫妻一方还贷或是夫妻双方共同还贷并无本质区别,只会在离婚补偿时有所考虑.
第三,夫妻双方若协商不成,法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务.这则规定的另一层含义是“可以”将该不动产判决归非产权登记一方所有.假使如此判决,首先,何种情形可以将不动产判决归非产权登记一方所有；其次,是否会使贷款合同的债权人（银行）蒙受损失.对于第一个问题,笔者认为,可以将其视为对在婚姻关系存续期间有过错的一方的惩罚措施,但前提条件是过错方与产权登记方为同一人.对于第二个问题,产权登记方通常为贷款人,如果在离婚时贷款尚未还清,而不动产所有权人却发生变更,如何继续还贷?根据该则规定,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务.登记变更后,不动产的新所有权人是否有能力继续还贷?在未经债权人（银行）同意,跳过审核借贷资格环节,改变债务人是否恰当?笔者认为,可以约定或判决原产权登记一方在变更登记前,继续履行贷款合同,直至全部还清,这样既不违反《合同法》精神,也可以看做是对有过错方的惩罚.
第四,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿.共同还贷支付的款项一般属于夫妻共同财产,存在争议不大.相比而言,不动产相对应的财产增值部分,存在较大争议.《婚姻法》解释（三）第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产.”如此,夫妻一方个人所有的不动产在婚后的自然增值排除于夫妻共同财产之外,但法律依然将其列入补偿范围,体现了对社会现实的尊重,对夫妻一方权益的保障.现实生活中,婚前购买不动产的通常为男方,女方一般并不享有所有权,在离婚时可能面临“净身出户”的危险.随着不动产价值的不断升高,假使不将增值部分补偿给女方,则可能导致其生活困难.按照《婚姻法》第三十九条的规定,离婚时,夫妻的共同财产双方协议处理不成时,人民法院应当根据财产的具体情况,以照顾子女和女方权益的原则判决.因此,将不动产增值部分由产权登记一方对另一方进行补偿完全符合《婚姻法》保护妇女权益的立法宗旨.上述条款本身并未使用“分割”等词汇,而是使用“补偿”,这是在认可不动产增值部分为一方个人财产的基础上,为实现社会公平而作出的变通规定.
注释：
①江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要第十三条．