本站原创疯狂的租金
文/本刊记者岳彩周
“租金,该死的租金!”租金疯狂上涨,已经成为很多连锁店铺告别中心商圈,放缓扩张步伐的主要原因.
连锁业靠租赁店铺扩张的模式,正遭遇前所未有的挑战.
这些热钱本来是为炒作住宅而生的,如今却误入商铺.租金飞涨致使连锁业大举开店的时代渐成明日黄花.
北京西单时代广场,很多或浪漫或精致或典雅的小店开始被雪白的撤店告示覆盖,有的曰合同到期,有的曰搬迁.记者采访尚在勉强支撑的商家,大都也表示：租金太贵,入不敷出,只是为了不影响品牌形象,才暂不撤店.
利润菲薄的连锁店正在被挤出市中心.
该死的租金!
“租金、该死的租金!”这已经成为很多连锁店铺告别中心商圈的主要原因.
其实这一切从2011年就开始了.
在2011年,很多书店不堪租金之累而宣布倒闭.究其原因,一方面是网络购物对于实体书店的挤压,另一方面也因为不断上涨的租金,让书店不堪重负.
飞涨的租金,受伤的不只是书店.一部影片50%左右的票房部分给了影院,但影院为何还在叫苦?“影院其实处在夹缝中,上游制片方拿走50%左右的收入,商业地产房租又不断上涨.”西安奥斯卡影城经理毛喜说.
另一影院经理举例说：“去年曾经谈过一个项目,租金每年要300多万元,如果以这个开新店,在目前市场下无法盈利,所以只能选择放弃.”
目前西安市场的影院基本上都开在大型商业中心内或商圈的黄金地段,影院投资方只能接受较高的租金.据了解,目前西安市影院的租金已经达到每平方米50元-60元.正因为房租远高于预期,作为最早一批进驻西安市场的院线,近两年来并未在西安继续开店.”
近来网上流传一经典微博：潘总!不要再涨价啦!你媳妇都吃不上拉面啦!据传,日前潘石屹的夫人张欣在微博表示,由于租金上涨,门口的拉面馆都搬家了!
记者也观察到,在北京石景山金顶阳光周围的一些原来很红火的连锁果蔬店在租金压力下有的已经关闭,有的缩小了租赁面积.
长沙最繁华的坡子街也出现不好苗头,生意火爆的百味粉馆,悄然撤离,另有几家也陆续关门.问老板原因,答复是“租金太贵”.
租金飞涨也让一些著名的连锁品牌感到了压力.甚至有位于闹市区的肯德基、麦当劳也因为租金原因关闭.
达芙妮董事长陈英杰介绍,目前达芙妮在全国有5000多家门店,去年付给房东的租金大约有15亿元,平均一家门店的租金每年要30多万元.最便宜的店面租金每年要10万元,最贵的一家门店租金达到了900多万元.
“每年租金都会涨,有时到期了房东还不再续租,又要再寻找门店.”陈英杰感叹.
“开大店、多开店”时代已过
租金飞涨明显降低了连锁企业的扩张速度.
“我们洗衣店的毛利率一般在30%以上,但这两年我们加盟发展很缓慢,主要是租金负担加重.我们的一些加盟者很多没有经验,有的一开始租金是6万,第二年就涨到9万,有的从9万一下涨到15万,甚至20万,都超出了加盟者的预期.很多加盟者被迫搬了好几次家.”伊尔萨洗衣张荣奎向本刊记者表示.
“我们的企业这两年发展速度变缓,这和租金飞涨有很大关系.”迪信通的金鑫也对本刊记者表示.
成本的提升,尤其是租金的上涨更是给通过“开大店、多开店”来提升业绩的新店扩张模式带来了考验.“现在对于体育用品行业而言,利润的上涨速度已经跟不上租金上涨的步伐.”据了解,不少体育用品店的租金在销售额的占比已经高达40%.
“很多旗舰店基本都是在亏本运营.”泉州一体育品牌的商陈湘江给记者算过一笔账：目前开在二、三线城市商业街上的专卖店,一平方米的租金一般在500―800元,假设面积是300平方米,一年的房租就在200万―300万元,很多专卖店一年的销售额也就只能做到几百万元,除去人工、税收、水电等费用,利润所剩无几.
一位做运动品牌朋友讲,现在线下店拿货价和卖价之间只有30%,房租高涨又吞掉20%毛利,品牌商压货导致渠道库存压力巨大,实体零售不转型会死一批.
国美电器在2011年也主动放慢了扩张速度,它已经意识到,在电子商务及物业租金上涨的压力下,用开店的方式扩大业务规模已经变成高成本、低效率的方式.单店利润取代了门店扩张正成为国美、苏宁新的着力点.
飞涨的租金正影响着连锁业的生存,也在改变着连锁业的业态.记者观察到,由于租金飞涨,在很多地方,高盈利的正代替难以为继的电影院,暴利的足疗业正代替民营书店.
物极必反的商铺炒作
“买黄金、都不如买铺子”.这句正流行的投资圣经也许正是目前商铺被疯炒的真实写照.
据国家统计局近日发布的相关数据显示,今年1-2月份,在住宅销售面积、销售额出现同比下降两位数的情况下,商业营业用房却出现了同比增长,增幅分别为11.4%和17.2%.
但物极必反,浙江瑞安市却发生了一个怪现象.
近日,市区安阳路沿街大量店铺几乎在同一时间贴上了“店面转让”的红纸.相比往年,今年的商铺转让数量大大增加.行内人士介绍,门面房转让率达40％-50％.原因主要是飞涨的租金.
安阳路一租客陈女士是开珠宝店的,她2010年4月从两个房东那里分别以6万/年的租金租了两间店面,约定随后两年租金按照市场价来定.去年第一年租约到期后,房东把租金涨到8万元/间,“今年却贵得离谱,房东开口说15万元,差不多涨了1倍,我的店是两间相连的铺面,也就是说,如果要继续做生意,一年租金是30万元,这让人实在承受不了.”陈女士说,眼看店面快要到期,只能先贴出“转让”招牌.但这么高的租金,转让也很困难.
其实,商业地产投资热从去年底就已经开始显现,但当时很多投资者不敢贸然投资商业地产,还寄希望于今年限购政策会松绑.如今,限购令延期,导致许多手上持有充裕资金的投资客购房无望.大量资金流入了商铺,导致了租金飞涨.
“我们可以办抵押贷款,但是贷后不能买房,但能买商铺等.”华夏银行的一位信贷员告诉本刊记者.这从侧面暗示了商铺炒作资金的一大来源,以及近两年租金飞涨的根源.