本站原创【摘 要】房地产税收的试点方案公布后引起了社会的广泛关注,房地产税收该如何解读,性质如何,为什么要开征,将来可能往什么方向发展,路径如何以及房地产税收政策对房地产和市场,房地产市场消费结构和房地产租赁市场会产生什么影响本文对此进行比较全面的研究.
【关 键 词】房地产税收；房地产市场消费结构；房地产租赁市场；税收试点方案
2011年1月28日,上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案,这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕.由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久,社会关注度比较高.现在房地产税收试点方案已经正式出台,方案该如何解读,它对未来房地产市场影响如何,本文将就此做一个梳理和展望.
一、房地产税收试点方案的解读
房地产税收试点方案实质上是一个税收改革方案,我们可从税收的性质、税收征收的目的和税收征收的路径三个方面进行解读,以便对房地产税收试点方案有一个比较全面的认识.
1.税收的性质
房产税,又称房屋税,是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税.房产税和房地产税收是不同的概念,房地产税收是指以房地产作为标的物征收的税赋的总称,按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四大板块.按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类.从企业角度来看,我国房地产税收主要包括土地占用环节的耕地占用税、资源税等；开发环节的土地使用税、契税、印花税等；流通交易环节的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；保有环节的城镇土地使用税和房产税.从个人角度来看,我国的房地产税收主要集中在交易流通环节的营业税、契税、印花税等.在保有环节,1986年10月1日我国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了纳税人要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%.房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12％.房产税按年征收,分期缴纳.
2.征收的路径
通过对上海和重庆两地试点的方案进行比较发现,此次房地产税收改革试点的遵循的是一条从易到难渐进的房地产改革路径.
上海的方案仅对增量征收房产税,并且还有人均60平方米的免税基数,影响范围不到新增购房比重的1%,试点方案的阻力相对会小很多,当然方案的效果也很有限,但税改方向明确,为试点的全面铺开奠定了基础.而且上海房地产市场相对比较发达,房地产市场存量房比重也比较大,在不触及存量房的基础上推行相对容易一些.而重庆高端存量房相对较小,虽然试点方案触及存量房,但因为比重较小,阻力也比较有限.
二、对房地产市场走势的展望
房地产税收改革对于房地产市场的影响应该比较显性和全面,既有方面和成交量的影响,又有房地产消费结构方面的影响,还会对房地产租赁市场产生影响,这些影响在短期和长期效果都会有差异.
对房地产和成交量的影响对房地产市场和成交量影响可从短期和长期两个方面进行分析.
从短期来看,房价不会有太大的变化,几乎会保持比较平稳的态势,但成交量会急剧萎缩.原因主要有两个：一是刚性需求者和投机者都抢在试点方案出台前完成了交易.由于这次房地产税收改革试点讨论时间比较长,房地产试点的方案也比较透明,给以上两类交易者留有较充裕的时间可以赶在新政出台之前完成交易.据报道,在新政出台前两周时间里上海浦东新区房地产交易中心受理分中心受理的业务倍增,其中27日受理1200人,28日达1600人.该买的都买了,该卖的也都卖了,因此短期内市场供求双方都缺乏比较强烈的推动力量,自然会保持相对平稳.二是政策出台后,已经超过购房标准的投资者会存在惜售心理,而符合条件的新购房者会有看跌的心态.这两种心态在短期内不可能逆转,在这种心理作用下,交易量会进一步萎缩,也会保持平稳.
对房地产消费结构的影响房产税实施以后,房地产消费会短期增长,长期减少的走势.
从短期来看,大面积住宅会有一波价升量增的反弹行情.这可从供求两方面分析.从供给方面看,征收房地产税以后,大面积房型市场供应量会大幅减少.一方面源于超过标准存量大面积住户的惜售,特别是2套房以上的住户来说,一旦售出就不可能买进.因为新买进要受新政的影响,要交房产税.另一方面开发商会适当调整新房供给的房型结构,减少大面积房型的市场供应量,增加小房型的市场供应量,以吸引那些资金并不雄厚的首次置业者.据统计,上海2月份预计开盘的14个项目中,70平方米以下小户型房源仅占11%,70至90平方米的中小户型房源占26%,合计37%,90至120平方米户型占16%,120至180平方米户型占26%,180平方米以上户型占21%,合计63%.大户型虽然依然占据重头,不过90平方米以下的小户型占比已经较1月份有所上升.从需求方面看,按照上海试点的政策,符合条件的购买首套房是免征房产税的,而且对于购买首套房面积没有具体的规定,但至少会按照上海居民的人均60平方米的标准计算.这样新购房人员首次置业必定会用足标准,一步到位,大面积房型自然是首要选择房型,况且目前大面积户型的平均均价较小户型要低.这样一来,大户型市场供应较少,需求增加,必定有一个报复性的反弹.
从长期来看,房地产税对住房需求结构也会产生重要的影响,小户型将来还是住房消费的主流.由于存在住房持有成本,面积越大成本越大,当大多数普通收入家庭都住不起大房的时候,住房的结构必然发生根本性的变化,未雨绸缪,开发商自然也会意识到这个变化趋势,降价和改变户型结构将是下一步应对市场变化趋势的手段.