本站原创【摘 要】房地产商可在合理的前提条件下对房地产企业的税收进行合理的筹划,降低房地产企业的税费,并且一定程度上为房地产企业规避风险,从而使房地产企业获得最大的利益.本文就房地产企业所涉及的主要税收的筹划进行相关探讨.
【关 键 词】筹划；税收；房地产企业；利益
近几年来,房价高涨已成为社会关注的焦点问题.由于房地产企业过高的税收问题是房价居高不下的重要原因,所以降低房地产企业的税收是解决房价高的重要手段.目前,房地产企业所涉及的税收主要有土地增值税、城镇土地使用税、营业税、企业所得税、个人所得税、城市建设税、地方教育税等等.
一、房地产商所涉及的主要的税收筹划方案
对于房地产行业而言,税收的总费用中占比重较大的税收主要有营业税、土地增值税、企业所得税等,降低这些税收的费用是降低总税收费用的关键之处.
1.房地产企业关于营业税的筹划.营业税是房地产商在房地产的产权交易环节即房屋出售时产生的需要缴纳的税费.对不动产投资入股的税收进行相应的筹划是房地产企业营业税筹划中的主要部分.当然,根据不同的情况,以不动产入股的行为是否应该缴纳营业税也是各异的.第一,房地产商利用自己的不动资产进行相应投资和入股,参加投资之后的利润分配,当然也要承担投资中的所存在的风险.根据相关的条例规定,以不动产进行投资或者入股的投资方在未将自己的不动产的所有权进行相应的转让,该不动产的所有权仍属于投资者本身,这种情况下,对以不动产进行投资或者入股的投资方是不征收营业税的.所以房地产商在经营过程中可以采用先以不动产进行投资入股,待销售时,向购买者销售该房地产股权的方式把房屋销售出去.这样一来就可以不用缴纳购买者购房过程中的由房屋所有权的转让所带来的营业税.第二,房地产企业也可以利用自己的不动产进行投资入股,收取一定的固定收入,并且还不用承担风险.如租赁方式,由于房地产商只是在一定的使其内把房产的所有权进行转让,其收入属于租赁收入,所以其营业税的收取是按照服务业税目中的租赁项目进行征收,从而减少了税费.房地产企业可以根据自身的情况相应地选择上述两种方式进行筹划,从而达到企业利益的最大化.
2.房地产企业关于土地增值税的筹划.由于土地增值税的较高税率以及较重的税收负担,使得土地增值税备受关注,同时土地增值税的筹划也成为减少税收中的关键点之一.对土地增值税进行筹划的过程中,调节增值额是关键.第一,采取增加可扣除项目金额的方法.房地产企业可以通过增加房地产开发所需的成本和费用的方式,从而扣除项目的金额得到增加,使土地增值税减少.同时这种方法也可以使房地产企业的房屋的质量得到一定提高,加强了其在市场中的竞争力.当然,可扣除金额的计算方式是有一定的条例规定的,所以利用该方法的过程中应该把握一定的尺度.第二,采用减少销售收入的方法.房地产商的销售额减少了,则增值额也必定相应的减少,那么增值额所占的可扣除项目金额的比例也就降低了.同样地,由于是销售额的减少,所以房地产企业在使用该方式时对于减少的销售额和降低的增值额中可扣除项目金额的比例应该进行认真的比较,从通过比较决定公司是否可采用该方式进行土地增值税的筹划,使公司的利益达到最大化.
3.房地产企业关于所得税的筹划.汇算清缴的阶段是房地产企业可对企业所得税进行筹划的主要时期.对于这一阶段的税收筹划主要是从合理延迟成本确认的最终时间以及推迟转移产权的时间两个方面着手.第一,延迟成本的确认时间.由于房地产企业在经营过程中容易出现当工程未完全完成的情况下房产的所有权已转移、销售收入已完成的情况.这种情况下则没有办法对该工程的成本进行准确地计算,此时所需缴纳的企业所得税即为净收入的课税,使得所需缴纳的税费减少.第二,通过合理地推迟转移产权的时间的方法.由于在我国的房地产市场中,大多数房屋的购买者买房的的直接目的都是用于自住以及用于出租,而在买房后直接用于出售的购买者是极少的,所以大多数购买者并不急于房产证.又因为根据相关税法的规定,销售收入的实现只有通过房产的产权所有者发生变更时才能得到确认,所以房地产企业可合理的推迟房地产权所有者发生变更的时间.
二、结语
税收地合理筹划,可有效地减少企业的税费支出,使得他们可在较低房价的基础上获得一样的利润.百姓的购买能力增强,房地产企业的销售额也相应升高.所以,税收的合理筹划是能使企业获得最大化利益以及最大限度增强人们的购买能力的重要途径之一.