本站原创内容摘 要:房地产是国民经济的支柱产业,在对我国国内生产总值的贡献中占有相当大的比重并且对其他行业具有拉动性极强性.因而一旦房地产市场风险暴露,将会对整个宏观经济造成严重冲击.本文从我国房地产金融市场存在问题出发,结合我国实际国情,对我国房地产金融市场提出合理的对策.
关 键 词:房地产金融,金融风险,风险防范
中图分类号:F293.3
文献标识码:A
改革开放以来,随着我国经济发展水平的不断提升、城市化进程的推进和住房制度改革的不断加快,我国房地产业呈现出了高速发展的态势,逐渐成为了国民经济的支柱产业,对我国国民经济持续、快速、健康的发展起到了重要作用.
一、房地产金融和房地产金融风险
房地产金融指的是发生在房地产领域中的货币资金的融通,即通过各种信用方式、手段及工具,有效地组织和调剂房地产领域中货币资金的运动.房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料因素的影响,使金融机构的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性.
二、我国房地产金融存在的问题
我国国民经济发展水平势头强劲,为房地产业的发展提供了一个稳定的宏观经济环境.随着我国经济实力的增强和城市化进程的推进,住房需求的大幅增加,导致房价的高涨,这是合理的一面.但也存在着非理性因素:我国房价过高,外资大量涌入,商业银行和金融机构聚集了大量的金融风险,房地产金融市场的资金来源对传统渠道过于依赖,信用机制不健全.总之,等使得我国房地产市场潜藏的金融风险不容忽略.
(一)住房上涨过快,超越居民消费能力.近年来,我国房地产市场进入繁荣期,各地房价开始显著上涨.同时相对于房价的涨速而言.我国居民的年均收入增长远远不及.如果按世界银行的标准,房价超过户均年收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区.而我国,某些城市房价与年家庭收入的比值高达30倍以上.因此一旦我国的宏观经济形势发生改变,经济增长放缓,房地产就会下降,给个人和金融机构带来巨大损失.
(二)外资大量涌入,导致房地产市场泡沫严重.自2005年汇率改革以来,人民币升值速度加快,大量外资随之涌入国内资本市场.房地产市场凭借其先天优势,成为了吸收这些资本的最主要的渠道之一.逐利资本大量涌入我国房地产市场,不仅给我国的宏观调控和金融稳定带来消极影响,还直接导致了流动性过剩问题,使房地产市场出现泡沫,加大了金融风险.泡沫随着房价的攀升持续膨胀,而一旦这些资本大量撤出,将使我国房市急剧降温,泡沫破灭,进而引发金融危机.
(三)我国住房抵押贷款证券化刚刚起步,风险还是主要积聚在银行.随着房地产市场持续升温,我国房地产抵押贷款规模日益扩大.虽然我国自2005年开始以建行为试点单位开始了抵押贷款证券化的实践与探索,但我国资本市场发展还处于初级阶段,证券化的配套法律制度也有待进一步完善,所以我国正式实施住房抵押贷款证券化还有很长的路要走.
(四)房地产金融市场的资金来源对传统渠道过于依赖.住房企业的资金来源渠道比较窄,资金大部分都来自银行贷款.同时中国统计局所列的房地产企业的资金来源也从2004年的6项减少到了4项.2004年的六项资金来有:(1)国家预算内资金,(2)国内贷款,(3)债券,(4)外资,(5)自筹资金,(6)其他资金来源.到了2005年,债券这一项减少了,到2006年,国家预算内资金也取消了,到现在就剩下4项来源.
(五)信用机制不健全,对住房抵押贷款风险的有效监管不足.我国还未建立起完善的个人信用记录和个人信用评价体系,给商业银行的抵押贷款监管工作造成了很大困难.
三、对我国房地产金融未来研究方向的建议
(一)要努力完善房地产金融市场,加强风险防范体系的管理.对于房地产金融市场的完善,要从我国实际出发.借鉴国际房地产金融发展的经验和教训,继续推进改革和创新,加强监管,注意新风险的产生.当前国内房地产金融机构对房地产金融创新风险防范能力不足,金融机构的治理结构、管理水平以及经营管理者的知识和经验等方面的制约是主要原因.
(二)要进行科学有效的金融监管,持续推动我国房地产金融监管创新.科学有效的金融监管是促进房地产金融持续健康发展的重要保证.随着我国房地产金融市场的快速发展,要积极推进房地产金融监管创新,需要借鉴国际经验与教训,确立新的监管理念、方式、目标及评价标准,逐步建立起统一、高效、全方位的房地产金融监管体制,不断完善房地产金融监管措施和手段,更好地体现房地产金融监管的动态效率和灵活性,确保房地产金融体系稳健运行.
(三)加强我国住房抵押贷款证券化的建设,积极发展二级市场.我国社会现在处于转型期,住房抵押贷款证券化的相关制度不健全,住房抵押贷款业务中存在着许多假按揭、抵押物处置风险大和房贷险设计不合理等问题,必然影响到住房抵押贷款证券化的进程,因而我国必须完善现有的法律金融制度.住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务.二级市场是一种风险分散机制,还是一种全新的融资渠道.房地产资产证券化不仅有利于改变我国目前证券产品比较少的局面,增加居民投资渠道,同时对于参与的各市场主体分别具有不同的意义.
(四)建立健全信用保险制度和信用评级体系,完善全国范围的个人信用体系.我国应该建立健全抵押保险制度,完善住房信贷风险防范和分提机制.通过引入商业保险和政策性担保机制,有利于促进抵押贷款营销的规范化、合约的标准化,抑制商业银行盲目放贷的冲动,合理的保险风险定价机制,有助于商业银行规避信用风险、道德风险和房地产市场周期波动风险.同时完善的个人信用体系可以起到在消费者更长的生命周期内规范其经济行为,如果一旦出现不良信用记录,那么其以后许多经济活动将面临限制.