本站原创枷锁解除了,好日子却回不来了.
2014年的房地产市场依旧热闹非凡,万科与绿地榜首之争在这一年愈演愈烈,而A股上市无望的万达已经在年底挂牌港交所,王健林已经跻身亚洲富豪榜前三,有着房地产艺术家之称的宋卫平悔婚融创,戏剧般地又将绿城重新纳入麾下,然后又突然把部分股份转卖给了国企中交建但在这热闹的背后,房地产的风光已经渐行渐远.
在经历了2013年的疯狂上涨之后,房地产行业在2014年终于安静下来,虽然各方面的限制陆续解除,可当初楼市热火朝天的欢腾劲儿再也找不到了.当初“数钱数到手抽筋”的开发商们,如今纷纷谋求多元化了.
2014年对于开发商来说,在政策上是宽松的,在被行政的枷锁束缚多年之后,如今的楼市与行政化渐行渐远,房企融资的渠道也再度放开,一切都开始回归到正常的状态.在去行政化日益明朗、市场终归于市场之后,开发商们能看到更美好的曙光吗?
从崩盘到解除限购
2014年年初,杭州楼市崩盘的消息像是掀动密西西比河的一只蝴蝶,迅速在楼市和资本市场引发震动.以招保万金为首的地产龙头股价放量大跌,资金疯狂逃离,资本市场一片风声鹤唳.
如同第一张被的多米诺骨牌,在杭州等地楼市宣布降价之后,全国楼市一瞬间都被渲染上了恐慌的气氛,加之此前李嘉诚大规模抛售内地房地产项目,楼市即将崩盘的言论再次甚嚣尘上.然而,在无数次“狼来了”的危言之后,房价却都每次再攀新高,这一次会是真的吗?
虽然,事后证明杭州楼市崩盘的言论言过其实,但经此虚惊之后,杭州的房价却是实实在在地难以反弹了.巨大的库存压力让房企失去了提价的理由,在需求难以满足之时,取消限购在各地蠢蠢欲动.
最先动手的不是漩涡中的杭州,而是呼和浩特.6月26日,呼和浩特放开限购,成为全国首个正式发文确定放开限购的城市.在此之前,多地虽然都或多或少地微调限购政策,但正式松绑并未出现.
在呼和浩特打响第一之后,济南、杭州、温州短短一个半月的时间里,全国已有40个城市放松或取消限购,在珠海住建局发文取消楼市限购之后,原来46个限购城市中,仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍在坚持限购.也就是说,除了一线城市仍在坚持限购之外,二、三线城市已经全面“救市”.
在取消限购这一行政限令之时,其他行政化的藩篱也陆续拆除.取消限购放宽了需求,但购房者面对高房价仍力不从心,于是,各地方版的公积金新政及调低首付比例等措施陆续问世,在地方调整到位之后,的政策再次加码.
10月中旬,住建部等三部门联手调整了个人住房公积金贷款政策,其中包括公积金缴存异地互认、部分地区提高首套房贷款额度、降低公积金贷款中间费用等.
在公积金新政出炉之前的半个月,央行也刚刚公布了“认贷不认房”的930新政,一连串的政策组合拳终于激活了楼市,进入四季度,房地产终于出现了难得一见的回暖迹象.而11月底央行的“意外”降息短期内又能极大提升市场信心,2014年的冬天,房地产市场提前感受到了春意.
在行政化色彩淡去的同时,市场化的手段开始走向舞台.从2010年起,上市房企在A股融资的闸门被正式关闭,一关就是近4年,140余家房企连续4年在A股没有拿到一分钱.
虽然再融资再次开启是在2013年的8月份,但真正集中获批却是在2014年.A股恢复了房企的融资功能,对于负债高企的上市房企不啻为一大利好.在11月底央行降息之后,国土部将不再审核房地产公司再融资的消息开始在坊间流传.
取消限购、放松贷款、限价消失叠加在房企身上的“限”字如同剥丝抽茧一般一一去掉.
事实上,最近几年,这些“限”字令连同“国X条”、“新X条”,成了和地方政府调节楼市最有力的武器.虽然政府企图以行政化的手段遏制高烧不断的楼市,但最终的结果却是每一次调控都成为房价再次飙升的起点,政府的行政命令不但没有给楼市降温,反而成了房价的“助推器”.
这就是说,行政手段虽然可以暂时性遏制房价的上涨,却无法从根本上改变楼市供需.
由于政府垄断了土地的供应,土地的上涨才是房价上涨的深层次原因,在没有解决相关问题之前,仅用简单的行政措施就想抑制房价的上涨,结果可想而知.
行政化的手段不但没有遏制高烧的楼市,反而扭曲了市场的供求信号,政府越是限制购买,购房者愈加预期房价还将上涨,在“买涨不买跌”的心理驱使下,限购虽然阻止了一批购房者,却成为房价的依据之一.
实际上,除了北上广等一线城市之外,众多二三线城市的房价已经显现出疲态,在限购等政策取消之后,各地楼市的并没有呈现报复性反弹即是明证.在行政化手段退出市场后,市场的主导作用正在重新归位.
没有建立在土地、财政以及金融领域的深层次手段配合,限购等行政手段无法为楼市带来“长治久安”,其实商品房也是一种商品,在政府做好基本保障建设的前提下,其本质就是一个市场化的场所,供求应该由市场决定.
房企去库存
多年以后回首2014年,开发商应该不无惆怅,上一年还风光无限的楼市,在这一年政策暖风频吹的前提下,去库存竟然成了众多房企的心头病.
11月底,央行祭出了降息这一猛药,对于正处在年底收官的房企来说,无疑是一剂良药.目前众多房企库存积压、负债高企,急需通过降低库存缓解紧张的流.
国家统计局发布的《2014年1-11月份全国房地产开发和销售情况》报告显示,1-11月份,商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点.
销售疲软的背后是房企积压严重的库存.11月末,商品房待售面积59795万平方米,比10月末增加1556万平方米.其中,住宅待售面积增加1046万平方米.而2013年11月末,商品房待售面积为46806万平方米,这意味着前11个月同比增加的待售面积达到了1.3亿平方米,仅增加值就占前11个月销售面积的12.78%%,房企的压力可想而知.
销售不畅的直接结果就是业绩下滑,这在上市房企中显而易见.根据统计,2014年前三季度,申万分类的144家房企共实现归属母公司净利润458.9亿元,同比下降7.98%,而2013年前三季度,房企净利润实现了超过33%以上的增速.近13年来,2014年三季报房企利润首次出现负增长,开发商躺着都能赚钱的好日子真的是一去不复返了.
据统计,142家上市房企的存货金额合计为2.31万亿元,与2013年同期的1.9万亿元相比增长超过4000亿元,涨幅超过20%,明显快于营业收入和净利润的增长速度.环比2014上半年,房企的存货又增长了1000亿元以上.
除了高企的库存,另一个让上市房企头疼的则是不断攀升的负债.根据申银万国的统计分析,2014年三季度末,加权计算,A股百强房企扣除预收账款的资产负债率为52.7%,净负债率大幅上升至103.5%,比2013年同期大幅上升24.6个百分点,而且,上述两项均为2007年以来的最高水平.
《不动产登记暂行条例》将于2015年3月正式实施的消息也在2014年的12月底正式公布,也正是在这样的大背景下,去库存成了开发商2014年下半年最关注的事儿,成交量成为房企最关心的指标.
从已经实施的楼市调控政策来看,去行政化无疑是间接出手“救市”,帮助上市房企去库存,年底楼市成交量的“翘尾”行情将助推房企业绩回暖,但指望房价由此进入新一轮涨势并不现实,楼市回归常态势在必然.
没有人能知道房地产的拐点何时到来,但业内人士已经开始意识到,随着人口红利的消失,城市化的常态发展,房地产的“黄金时代”持续不了多久了,即便嘴上没说,在业绩遇冷之前,一线房企已经提前做准备了.万科、恒大纷纷跨界,万达王健林也提出了2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下并全面进军文化产业的口号.
2014年这一年,土地市场仍然火爆,各地地王仍然被频繁刷新,互联网思维也闪现在在房企大佬 0340;眼中.也许未来的某一年再回头,交给市场的房地产行业在这一年表现的并不完美,一些处于困惑期的房企在这一年分外煎熬.但挥去悲观、放眼未来,即使黄金期不在,一切都能重回正轨的常态发展不也是很美好的事情吗?