房地产企业财务控制

摘 要：下文是对房地产企业财务控制的意义以及财务控制分析、房地产企业财务控制措施来对房地产企业财务控制进行探讨.

关 键 词：房地产企业；财务风险；控制；措施

中图分类号：F276文献标识码：A文章编号：1001-828X（2012）07-0-01

一、房地产企业财务控制的意义以及财务控制分析

房地产企业作为独特的投资主体,其投入资源的价值大且周期长,而且受到区域经济范围的影响,应变能力低,很容易使财务目标和经营成果以及预计收益发生偏离[1].从我国目前的房地产企业状况来说,在房地产企业迅猛发展的同时,经营风险也在不断的显现.

近些年来,房地产企业得到迅猛的发展,越来越多的房地产企业逐步成长起来,并且借助市场的力量,在短时间内成为净资产过百亿的企业,取得了其他行业需要奋斗几十年才能完成的历程.然而,房地产企业作为一个资金密集型的企业,也是一个高风险的行业.因此,做好企业的财务控制对降本增效和防范经营风险具有同等重要的意义.进行房地产企业财务控制的主要控制内容就是对资金的流动情况进行控制,有：信用政策、资本结构、绩效评价、融资渠道选择等投资项目评价和财务指标设计.

因为我国的宏观调控不断加深,我国的房地产企业的经营风险也在不断地加大.另外,我国的房地产企业经过多年的迅猛发展,不可避免的出现了调整和整合的现象.因此,房地产企业必须要对财务风险加以高度的重视和控制,不断地提高管理水平和管理手段,以此来实现企业财务资源合理的分配和有效的使用,使我国的房地产企业更好地发展,获得更大的效益.

1.房地产企业内部审计职能弱化

企业内部控制制度当中的一个重要组成部分就是内部审计,根据调查发现,很多的房地产开发企业并没有设置企业的内部审计机构.因此,企业的职能严重退化,不能够发挥其真正作用,和评价财务会计信息以及各个部门的绩效.

2.企业的财务管理工作基础薄弱,内部控制制度不健全

当前我国的房地产企业属于中型民营企业,企业中的财务管理很不规范,而且对资金的使用也缺少安排和计划.企业的内部控制制度不够健全,没有覆盖企业的所有职工和部门,以及没有对企业的各个操作环节和业务领域进行渗透.

受我国行政级别的限制,国有的公司高层负责人和财务管理人员没有很好地沟通和建立有效的机制.致使公司的战略决策很难受企业财务信息的制约和影响[2].与此同时,从业人员和社会上的监督机构受利益的蒙蔽,为企业和公司提供虚假的财务信息,以此来满足高层管理者的一己之私.

3.人才匾乏使企业的管理能力降低

因为我国的房地产企业财务核算不是很复杂,因此对财务管理的要求也不是很高.所以,企业中的财务管理人员普遍存在着学历低、素质低和年龄偏大等问题.然而,企业的迅速发展也给企业带来了管理人员缺乏的现象,财务控制人才的缺乏是对房地产企业内部体系是制约控制体系前进的绊脚石.此外,还有的财务人员素质较低,在快速发展的现代企业中难以适应对财务人员的高要求,特别是在财务管理人员当中,财务管理人员的降低是制约企业财务前进的一大障碍.

二、房地产企业财务控制措施

1.实施预算控制

实施预算控制是房地产企业进行财务控制最为广泛的方法之一,同时也是管理控制中使用最广泛的方法.实施预算控制指的是全面预算,企业的全面预算管理是根据企业内部的战略计划,运用系统方法编制的资本、整体经营和财务等的行动计划和管理标准.全面预算是决策目标的具体化也是计划工作的成果,同时又是控制生产经营活动的重要依据.房地产企业的全面预算主要包括资本预算、营业预算以及财务预算三种类型.企业的全面预算应该具体体现企业进行长期发展的阶段性目标,并且围绕企业在不同的发展时期所制定的经营目标,对负债、资产、筹资、投资、成本、费用以及利润等制定核心的目标[3].同时,房地产开发企业还要根据长期以来公司土地储备情况和市场预测情况来制定长期的销售预算.把长期的销售预算作为基础,以此来确定年度的销售预算,根据企业的财力来确定资本支出预算.企业的销售预算指的是进行年度预算编制的起点,根据“以销定产”的原则来对生产预算进行编制,同时也要对销售预算进行编制.对生产预算进行编制是要考虑当前开发产品的期末存量,并且根据生产的预算来确定人工费用和材料费用以及工程发包费用等的预算.流量预算和开发成品的预算是预算的汇总,资产负债和利润表预算是进行预算的综合.而企业进行全面预算是企业总体计划,以及对企业业务工作和未来发展的直接作用,并且利用预算控制来对未来的一些行动进行控制就是预算控制.

2.强化资金管理防范企业财务控制

(1)优化资本结构,降低筹资风险

负债经营虽然能给公司的财务带来良好的效益和增加股东的收益,但是,目前随着我国负债比例的不断上升,企业的筹资风险也随之加大.企业应该适当地避免不合理的资本结构,并且根据企业自身的融资能力,来降低企业的筹资风险.

(2)创新融资模式,实现多元化融资

房地产企业应该对自身的潜力进行充分的挖掘,实施多元化的融资策略和拓宽各种融资渠道.与此同时,还要对经营性欠款以及销售回款和资金等进行充分利用,从过去的依赖银行借款的融资模式当中走出来[4].拓展房地产的信托和基金机构的资金,拓展融资的平台.

(3)缩短预售时间和资金的回笼速度

房地产企业要对项目的实施进行加快,并且要确保项目工期的节点,提前实现项目的预售,使资金加快回流.现如今,我国的房地产面临贷款利率上升、限购以及购房者预期降低等一些不利因素的影响,要敢于创新销售模式,加大对项目的销售力度,并且制定有效的销售回款措施,并且编制可行的销售回款时间节点,使销售回款定时和足够,保证按时回笼.

(4)强化对资金的集中管理,提高资金的使用效率

我国的房地产企业应该加快推进对资金集中管理的措施,使资金能够有效的进行合理的调配和有效的使用,并且控制对资金增量和总量的规模,保证企业资金能够合理地运行和循环.