本站原创摘 要：作为一项特殊的商品,近年来房地产开发的势头是愈演愈烈,无论是国家政策,地方政府还是房地产开发企业,都在为这关系国计民生大事的商品而“蓄势”,但是,随着这行业的迅速崛起,其中暴露的问题也是愈发明显.本文主要是从会计核算方面做简单的探讨.
关 键 词：房地产企业会计核算
近年来,随着房地产行业的迅猛发展,作为房地产企业重要组成部分的房地产会计系统受到的关注度也是越来越高.作为一项特殊的商品,房地产开发的特殊性及其在生产经营模式上的特殊性决定了房地产开发企业在会计核算上的特殊性.而随着关注度的提升,房地产企业在会计核算方面的问题也是暴露得越来越明显.
一、会计科目设置问题
纵观近年来出台的会计制度,给房地产开发企业的会计核算设置很大障碍的重要原因,是缺少专门设置用于房地产开发企业的会计科目和核算办法.然而据现行的会计制度中涉及会计科目设置的说明,其中有一条很明确：“在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下,企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目”.依据这一说明的规定,在房地产开发企业中,如果执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》或者现行企业会计准则的,即可在执行相适用的会计制度规定基础上,增设下列会计科目,专门用于房地产开发企业的会计核算.这主要包括如下五个方面：
(一)增设“开发成本”科目
房地产开发企业的成本不同于一般的商品生产企业,其成本就包括前期的拆迁补偿款,土地出让金、受让价款和相关的税费,也包括后期的开发结束房屋的验收成本；即包括前期的基础设施费、工程费、配套设备费、建筑安装工程费等,也包括房地产开发企业承担的公共配套设施建设费、上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用等.还包括工程实施过程中产生的各项成本费用.开发成本的会计核算对于“无形资产———土地使用权”的开发和利用是非常关键的.
(二)增设“开发间接费用”科目
房地产开发的费用除了有形的直观的,还包括间接的开发费用,即为开发产品而发生的除应由行政管理部门承担的费用以外的各项费用.这实际相当于工业企业中的“制造费用”.
(三)增设“开发产品”科目
房地产企业的产品就是建设好的房产,这也奥检验和验收,其中也会产生相应的费用,“开发产品”科目就是针对这一点而设.
(四)增设“出租开发产品”科目
由于房地产企业的特殊性,其商品——建设好的房屋,可以使用权和所有权相分离,该科目即是核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋.
(五)增设“周转房”科目
随着城市化,新农村建设的不断深入,拆迁工作也是如火如荼的进行与发展,该科目即是用于核算安置拆迁居民周转使用的房屋.
二、收入确认问题
房地产商品销售不同于普通的商品,往往采用预售、分期收款销售等方式.这是由房地产商品周期长,耗资大,具有较高价值性等特点决定的.这就要求房地产销售要以取得预售许可证和销售许可证为前提,在此基础上,再经过签订预售合同并预收房款——签订正式销售合同——工程竣工验收合格并交付买方验收确认——收取房款——产权过户等一系列环节.“以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准”,《企业会计准则——收入》中的这一规定,在理论上虽具有合理性和逻辑性,但也是对企业会计人员的职业判断能力提出了更高的要求.如何在实际的会计实务中运用这一标准,仍是有很大的争议则,其焦点问题在于确认收入应属哪一环节,核心问题是是否转移了在商品所有权上的风险和报酬.根据多年的房地产行业会计从业经验,笔者认为,在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为中,这时签订的房地产销售合同,不论收款与否,均不应在实际发生的销售业务之列.因此,签订预售合同并收取预收款,这是不符合收入确认条件的.房屋在未经买方验收认可之前,所有权上的主要风险和报酬也仍未未转移给买方,这也是不符合《企业会计准则——收入》的规定,所以笔者认为不能确认收入.
三、统计数据不明确,会计信息风险披露不足
在房地产会计核算过程中,由于房地产企业的核算期限比较长,核算金额较大,核算的业务种类比较繁多,而且核算内容往往是复杂多变的,这就造成了在实际的会计核算中,核算数据常常明确性不够.这带来的直接后果就是在会计核算之时,费用和成本计算不精准,收入与支出无法匹配,不能及时而准确的反映房地长企业当期的收支情况,造成实际费用和收益与企业的预期相偏离.会计信息不能及时,全面的反映在会计核算上,这是房地产企业统计数据不明确的另一不良后果,在一些违规操作的房地产企业会计核算中,企业后期的财务报表不够全面和准确,不能及时正确的反映企业的收支状况.由于房地产企业的特殊性,其在实际的运营过程中,资本运行风险,政策风险,项目开发风险和工程质量风险都“隐藏”其中,鉴于此因,房地产企业的披露风险信息就需要更加的充分,从而达到规避风险的目的.在现行的法律经济环境下,在相关的披露信息法规中已增加了企业披露信息,不过从实际的操作情况看,仅仅局限于现行法规中所规定的会计信息风险是远远不够的.
四、小结
作为百姓衣食住行的重要方面,房地产开发对于地方和国家经济的发展,对于整个国家GDP的拉动,对于社会的稳定都是非常重要的,因此房地产企业在为百姓提供更多更好居住空间的同时,也能够把守自身的“度”,在会计核算中对严于律己,使企业的运行轨道更加的健康和顺畅!