本站原创【摘 要 】近年来,房价节节攀升严重影响人民群众安居乐业,不断累积的房地产业泡沫更是日益威胁实体经济以及金融业的健康发展.因此,国务院及各部委采取法律、行政、经济等综合手段整顿房地产市场,平抑节节攀升的房价以确保房地产业、国民经济健康有序发展.本文从房地产宏观调控现状出发,分析目前宏观调控中存在的问题及原因,进而提出规范宏观调控权,适时在全国范围内开征房产税,运用法律手段综合治理房地产市场的对策建议.
【关 键 词 】房地产；宏观调控；法律对策
房地产业的健康发展对推动一国经济社会发展有着深刻的影响.在当前国际经济环境不容乐观,适逢我国经济处于结构转型的背景下,房地产业的重要性越加突显.一方面,已经累积的房地产泡沫一旦破灭,其将会对中国经济产生巨大的影响；另一方面,若任由商品房节节攀升,对社会的稳定又将带来不小的隐患.在这样一个十字关口,政府提倡重视民生,提高人民生活水平,保障人民活得更有尊严.从2009年下半年开始,政府实行紧缩性的房地产政策,抑制一直狂飙的房价,实在用心良苦.纵览1997年至今的房地产业宏观调控措施,我们发现,政府在调整过程中的依法执政水平,严格依法办事能力还有待提高.笔者以房地产宏观调控出现的问题出发,从经济学视角分析平抑房价的供求结构,认为政府需抑制商品房投机性需求,增加商品房供给,健全社会中低收入者住房保障体系.从法律对策角度认为立法机关应规范宏观调控权以完善货币政策、财政政策从而减少投资热流；应适时在全国范围内征收房产税以抑制商品房投资性需求；应综合运用法制手段促进房地产业健康有序发展.
一、房地产宏观调控的界定
本文所讲的房地产宏观调控借鉴了经济学上的内涵,指对房地产市场和房地产业的宏观调控.房地产宏观调控目标主要有三：保持房价的持续稳定,保持房地产业的健康发展,促进房地产业对经济发展的贡献.笔者认为针对房地产市场中不同的需求应采取不同的引导方式,对于当前我国的房地产投资性需求应该准确引导,谋求新的经济增长点以分散投资流,促进经济结构转型,并在适当时机开征房产税,确保国有土地合理利用,防止投资者利用商品房谋取暴利.针对消费性住房需求,政府应雪中送炭,在制定房地产宏观调控目标时,以当地的最低生活保障线为参考依据,满足合理社会保障性住房需求,鼓励具备条件的居民购买商品房.总之,房地产宏观调控的终极目标是在充分利用土地资源的前提下,针对不同的住房需求形成不同的房地产市场,充分发挥市场经济的调节作用,实现房地产市场资源的合理配置.①
二、房地产宏观调控存在的问题
从实用主义的角度看,在近十五年的时间里,政府随着国际国内经济大形势调整房地产业,充分利用房地产业的协同效应,促进国民经济的健康有序发展无疑是明智之举.在复杂动荡的大经济环境下,仍然保持GDP以近10%的增长率持续数十年增长无疑说明这样的政府是强大的、负责任的.但作为理性的法律人,不仅要看其成就还应理智的分析其问题.基于此我们才有了客观评价的立场以及前进的方向.综合分析当前房地产业发展态势,国家宏观调控现状,总结出以下几个问题.
1.调控变“空调”
以2003年至2005年的调控情况为例,2003年政府严格实行紧缩性政策,逐步抑制房地产投机行为,对信贷等环节提高了门坎,到2005年出台“国八条”、“七部委”文件更是将房价的控制提到了政治的高度,建立政府负责制,一些地方政府也采取了相应的房价控制措施.但从效果来看,由于政策没有指标,无法量化,使得实际可执行力较低.GDP为导向的政绩考核体系更是减少了地方政府控制房地产、抑制房地产行业的偏好.②最后调控结果与调控目标背道而驰,不仅全国房价总体继续持续上涨,北京等地的房价在2006年一季度甚至大幅度飙升.对此,国务院各部委出台文件在信贷、土地、金融、限制外资流入方面做了更详细的规定,到2008年初房地产业终于出现了观望态势,房地产成交量开始收缩.到2008年下半年,为了国内整个经济大局,国务院将房地产再次被定为“国民经济的重要支柱产业”,从想方设法抑制狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求.③最终,从2003年到2007年从紧的调控政策效应又被清零了.在缺乏长期规划以及对外部经济的合理预见下,房地产宏观调控变成了“空调”.
2.房地产泡沫逐步累积
在经济学领域,学者们认为房地产泡沫本质上是一种运动现象,指由于房屋所依附的土地资源稀缺性、房地产产品特有属性等导致人们对其未来产生同构型预期进而产生投资行为,使得房地产相对于其基本价值的非平稳性偏离；主要表现为房地产商品脱离基础价值持续上涨,并同时伴随着产品依附土地的持续上涨、房地产投资持续高涨以及房屋空置率居高不下等现象.④学者们认为,房地产泡沫以人们的投机预期从无到有的增强.若以泡沫扩散由弱到强的趋向为依据,房地产领域的泡沫可分为五个阶段,房价波动、需求领域房价泡沫、房地产泡沫、泡沫房地产、泡沫的破灭.④就我国的房地产市场,可从以下几个维度测量其是否存在泡沫以及泡沫的深度.
首先,房价与收入之比.房价收入比是一套居民住房的平均与居民家庭年收入的比值.经济学家们认为,当房价收入比很高又没有房价萎缩现象时,此时的房地产市场投机需求较高,产生房地产泡沫的可能性就很大.据统计,全球的房价收入平均比在6.4左右,因此,一般保持在6.0以内就不会出现房地产泡沫,而从1989年到2005年,我国房价收入比一直高于6,这一点说明我国存在房地产泡沫.
其次,房价与CPI的同步率.住宅作为人们生活的必需品,又是最高的消费品,其变化应该基本与CPI的变化同步.当房地产急速上升,并且大大超过了CPI的涨幅,就说明房地产偏离了其基础价值,出现了泡沫.而我国的房价涨幅一直处于CPI之上,这足以再次说明我国的房地产泡沫存在这一事实.