房地产投资风险管理

摘 要：不论是从房价还是从房地产投资规模来看,房地产行业一直是区域经济发展不平衡的一个典范,因此房地产投资具有较大风险性.本文结合房地产投资的特点,概括其在风险管理中经常出现的问题,分析这些问题的具体原因,提出一些有针对性的解决方法.

关 键 词：房地产投资；风险管理；对策

一、房地产投资的特点

1、房地产产品具有区域性和位置的不可移动性.

房地产位置的固定性导致房地产的区域性和不可移动的特性,造成城市与城市之间、地区与地区之间,同一城市不同地段之间的差异性,因此房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置.

2、房地产资金需求量大、来源渠道广

房地产投资资金需要量大,少则百万、多则几千万甚至上亿元,单纯依靠开发商自有资金的投入是比较困难的,需要多方投入.目前,我国房地产投资资金主要来源于自有资金、前期的银行贷款、中期的商品房预售收入、建筑商带资承包,有些保障性建设项目由政府财政拨款.

3、开发经营周期长,变现能力差

房地产项目的建设期少则1年、多则2～3年,甚至更长.房地产投资规模越大,投资额越大,投资周期越长,资金周转也就越缓慢,流动性也就越差.房地产商品只有在完全配套建成之后,才能发挥其功能,因此其变现能力较差,房地产开发商经常面临能否按期筹措项目所需资金及偿还资金的风险.

4、高风险与高回报

由于不确定性因素大,投资具有高风险性.由于房地产投资金额巨大,投资回收周期较长,投资过程会涉及政治、经济、技术等各个方面,投资回收期间会受很多不确定因素的影响,使得项目在进行过程中,始终伴随着高风险.所以在房地产投资决策中,投资风险的大小、可接受程度及风险评价分析准确程度是决定投资与否的重要依据.

二、房地产投资风险管理的问题及原因分析

1、融资方式单一,自有资金比例低,房地产金融风险高

目前我国房地产融资主要依赖于金融机构的支持与配合.房地产项目的融资结构中银行贷款比例过高,占到60%～70%,这部分资金来源于开发商直接向银行贷款和预购商品房抵押贷款.由于受房地产调控政策的影响,在银行逐渐压缩信贷的大环境下,各房地产开发企业试图通过其他渠道融资,利率风险高.

2、投资经营管理不规范,投资决策水平低

目前许多房地产企业习惯于探讨产品创新、品牌建设、规模扩张等热点问题,而很少关注内部的管理问题,管理手段与水平相对落后,并且缺乏专业人才,尤其缺少投资策划、营销策划、资本运作等方面的高级管理人才.在这样的房地产行业整体背景下,房地产企业投资极易产生较大的非理性.很多事实证明,我国房地产企业几乎不采用现代的投资决策理论与方法来进行房地产投资决策,由此造成投资决策水平低下,大量房地产企业出现盲目投资的趋势,而这种房地产企业投资决策的盲目性及非理性成为房地产投资失败的主要根源.

3、产生风险的因素较多

从产生风险的因素来看,房地产投资风险主要有政策风险、财务风险、利率风险、变现风险、意外事故风险等因素.其中尤以财务风险居高,财务风险因素主要有融资风险和购房者拖欠购房款风险.房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的,如果房地产的总投资收益率低于银行利率,则不仅资金筹集变得非常困难,而且会造成负债经营的局面,出现融资风险.在房地产经营过程中,由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化,直接影响到房地产投资回收的可靠性,造成资金回收的拖欠风险,这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素.

三、房地产投资风险管理的对策

房地产投资风险管理是企业通过风险预测、风险回避、风险分散、风险控制等一系列活动来规避和防范风险,并在此基础上有效地处置风险,以最低成本实现最大安全保障.

1、风险预测

由于房地产投资一旦进行,所面临的将是一个相对狭窄的消费市场,这就具有较大的风险性.通过房地产市场的供求状祝和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目,这将直接影响到房地产投资项目的成功与否.

2、风险回避

在房地产投资过程中,选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目,这是一种相对保险的处理房地产投资风险的方法,这种策略的一个不良后果是得到高额利润的机会相对减少了.但预期收益值随着风险的大小而增降是市场经济中一个不可避免的特性.假如预期获益的机会没有风险,投资者将很快涌入市场,使预期收益降低.

3、分散风险

不同类型房地产的商业风险不一样,获利能力不一样,为了降低投资的商业风险,又要保证获取预期的投资收益,较理想的对策是进行房地产类型组合投资.利用不同类型房地产功能的相互补充,以及不同类型房地产资金的调剂作用,适应市场需要,提高总体抗风险能力和获利能力.另外,开发商还可以采用分期付款、贷款购房、预租预售等方式来分散风险.投资者应该积极研究和分析当前的金融政策,采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险.

4、风险控制

工程建设既是投资项目资金的消耗过程,又是工程项目建设完成过程.在这一过程中,节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大.因此,房地产开发商要认真签订施工合同,保证经济利益,聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理,在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施,减少因工期、质量、成本所引起的风险.

5、风险自留

投资者预期某些风险不可避免时,可以自行设立风险基金,自行承担风险变现后的财务后果.通过风险的分析,明确风险的性质及其预期变现损失,对多种预计方式的优劣对比后,投资者主动选择风险自留措施,同时做好财务准备.在房地产的开发建设中,可以在工程概预算时设置不可预见费用,在资产运营过程中,可建立意外损失基金.这将在一定程度上转移风险.

在房地产投资环境日益复杂,企业间竞争日益激烈,企业经营风险不断提高的大环境下,对企业的经营风险进行准确的辨别、分析、控制和防范,已成为房地产投资机构内部控制管理的重要内容之一.