产权测绘质量管理体系

【摘 要】房地产业发展不断加快,产权测绘也随着成为了一个新兴产业,对房地产测绘质量管理中存在的问题进行介绍,从技术、规范、政府监管等方面分析了产权测绘问题,并提出了产权测绘质量管理系统构建的主要因素,为产权测绘工作提供理论依据.

【关 键 词】产权测绘；质量管理；产权纠纷；房地产

最近几年,随着管我国住房制度的改革以及房产登记制度的实施,房地产业快速发展.为了精确登记房产产权面积,房产测绘行业随之产生.房产测绘的质量不仅影响到房产权益的的合法利益以及房地产行业的健康发展,同时也关系社会经济秩序的稳定.房地产测绘引起的纠纷还是普遍存在,尤其对房价飙升寸土寸金的今天,房地产测绘测质量成为房产交易更加关注的争议焦点,建立房地产测绘质量管理体系势在不行.

1房地产产权测绘质量管理存在的问题

房产登记制度的建立,是房产测绘成为房产交易不可避免的过程.目前,地产测绘市场刚刚打破房产管理部门的垄断,开放测绘市场,各方面制度还不完善,测绘质量难以能到保证.测绘质量管理方面经验不足,测绘质量控制方面也存在一些问题.下面对没目前房地产测绘质量控制与管理方面存在的问题简单总结为以下几点：

1.1测绘质量主观性强、测绘质量差异性大

测绘行业还处于发展的初期,技术以及管理方面还不不成熟.目前,主要还是以人工操作测绘为主,新测绘技术还没有得到广泛的应用.另外,影响测绘质量的因素较多且难以控制,主观性强,不同测绘队伍测绘数据差别较大,即使同一个测绘队两次测量质量波动也较大.测绘质量的不稳定性,导致房产交易的纠纷,同时也造成了给房产权益人的财产损失.

1.2测绘质量管理的相关规定还不完善

房产交易以及房产登记制度,主要以房产面积进行计量.但是房产面积测绘一般是相应资质的测绘企业进行现场测量,计算机辅助制图.不同的测绘人员的测量和计算方法有一定的差异,导致同一套房屋可能算出不同的产权面积,开发商和业主也各自从自身利益出发,对公摊部分找一些规范漏洞,导致权利人受到一定的损害.

1.3测绘行业有待加强管理和改善

房产测绘的市场开放后,大量的具有资质的企业加入进来,竞争加大,企业之间相互压价,出现了一些不合理现象,企业注重自身效益,为了满足经济效果,会在质量上打起折扣,岁质量管理体系还不规范,企业没有统一的行业原则.

2影响产权测绘质量的原因分析

房地产发展速度越来越快,大型的综合项目大量增加,测绘工作的难度也相应增加,产权测绘中不可避免的出现了质量问题,直接影响力房地产行业的稳定.

2.1技术类因素

测绘的技术错误能够导致测绘结果不符合技术规范和房屋信息的有关要求,房地产测绘行业开放较晚,测绘行业相关的管理水平、技术水平都有一定的限制,在产权测绘实施过程中会出现遗漏信息,绘图混乱的状况,内业计算时可能有分摊计算的不合理,审核过程不严谨等.

产权测绘采用的规范和细则具有缺陷,不同阶段的产权登记是由不同类别的人员测量得到的,房屋买卖要经历合同中面积、规划批复、房屋预售以及最终产权登记几个部分,也就造成了不同结果的出现.前期收集的资料不全也会造成面积计算缺乏依据,影响分摊计算的合理性和公平性.

2.2规范执行原因

房地产市场方面的国家标准有时回合地方标准相冲突,例如物业管理用房的面积以前的规范是要求分摊的,但新的法律条文出台后,要求不能分摊,一些应该计算面积的部分,规范要求了不同的计算方法,这些变化都给产权测绘带来了很大的麻烦.产权测绘和登记是有不同的主管部分负责,两个单位有相互制约的关系,而产权测绘单位一般是由建设单位委托有资质的测绘单位进行,没有权利人的参与和监督,导致测绘成果会有意偏向建设单位,引起产权测绘纠纷.

随着设计和施工水平的提高,一些复杂的建筑出现,可能存在规范中没有明确规定的建筑面积,一旦参考规范中相似的部分,就会引起不同测绘人员理解不同的结果,引起争议.

2.3政府监管混乱原因

产权测绘的有关规定现在还是政出多门,多个单位都有自己的法律、规定文件,不可避免的出现了矛盾.开发商在施工过程中也会从自身利益出发对公共部位进行调整,变更设计图纸,更改房屋用途,功能区等配套设施,这就造成产权面积和预售面积存在差异.政府部门对这些监管职责不到位,缺乏管理经验,更进一步导致了产权测绘业的混乱.

2.4产权测绘人员

产权测绘人员对测量结果有很大的影响,参与人员有企业行政管理人员、测绘专业技术人员、劳务人员三类,领导者的能力,员工的专业和技术水平,职业道德素养等都直接影响测绘结果.

3产权测绘质量管理体系研究

3.1产权测量管理体系的基本原则

发挥领导者的领导作用,高层领导者要明确产权测绘的方向和目标,按照质量管理体系进行定期的评审,发挥工作的有效性和充分性.正确的评价员工的测绘能力和技术水平,给予相应人才合理的工作岗位,奖励贡献员工,构建企业文化.加强职业和技术培训工作,透明信息,以身作则.

全员参与原则,充分发挥团队的作用,让每位员工都参与到质量管理中来,各级员工充分利用责任履行工作程序,建立科学的绩效管理体系,激发工作积极性.

过程管理方法,确定产权测绘工作的活动过程,每一步工作都要符合规范要求,确保过程中需要的各种资源和设备.

系统的管理方法,将产权管理体系作为一个大的系统,将管理体系中相关的过程和联系进行优化,做好管理过程的文件和信息记录.

持续改进,对测绘的技术和管理人员要不断的加强培训教育工作,及时把握测绘政策动向,积极的改进质量管理体系,总结工作经验,调整工作重心和方向.